El alto coste de la vivienda es, sin duda, un importante problema socioeconómico en la mayoría de las economías avanzadas, pero especialmente en España, donde el lento crecimiento salarial y la alta inseguridad laboral hacen que el precio de la vivienda la esté convirtiendo cada vez más en un auténtico bien de lujo.
Además, 2026 comienza con dos nuevos retos en el mercado del alquiler: la renovación de los contratos que vencen este año puede incrementar significativamente los alquileres, ya que los propietarios pueden ajustarlos al precio del mercado. Como resultado, el gobierno español anunció un crédito fiscal para los propietarios que no aumenten los alquileres de sus inquilinos. Esta propuesta puso en pie de guerra tanto a la derecha como a la izquierda del espectro político español.
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El 'piso pequeño', un problema social
La situación no es nueva. Ya quedó plasmado en la bella tragicomedia El Pisito de Rafael Ascona y Marco Ferrari, rodada en 1958 y cuyo título tomo prestado aquí. La gravedad y el alcance del problema también lo convierten en un terreno fértil para el surgimiento de discursos que, para bien o para mal, alientan la subversión del consenso democrático y la justificación de políticas autoritarias.
Una escena de "Pequeño apartamento" (1958). Fuente: FlikOle, YouTube.
En mi reciente trabajo sobre la ontología de los problemas sociales (es decir, qué significa que algo sea un "problema social" y, sobre todo, qué hace que algo sea un problema social y no otro más o menos diferente), expliqué que la "construcción social de un problema" es un proceso que básicamente apunta a identificar a un grupo de personas como principales responsables de un problema. Ya sea en el sentido de que son la causa, o en el sentido de que deberían soportar (financieramente o de otro modo) la parte más sustancial de la posible solución (y muy a menudo ambas cosas al mismo tiempo).
Tendemos a pensar en un problema más claramente (aunque no más objetivamente) cuando tenemos una teoría simple que nos permite identificar a sus culpables, o al menos a aquellos que "necesitan" hacer lo que nos parece más obvio que "hay que hacer" para resolverlo.
Así, en el lado derecho, la idea de que la vivienda sería más asequible gana adeptos si, simplemente, menos extranjeros vivieran en el país. Pero lo cierto es que la implementación de esta política significaría un desastre social y económico y una clara violación de los derechos humanos.
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En la izquierda, por su parte, se ha extendido la idea de que los "responsables" del problema de la vivienda son los "especuladores", los "acaparadores" y los "rentistas". Y que la solución sería prohibir la adquisición de una casa salvo para vivir en ella: "un hogar, una familia", afirmó recientemente el parlamentario Gabriel Rufián, de Escuerra Republicana de Catalunya.
Retórica política
En el caso de la vivienda, el término acaparador describiría, al menos, a quienes deciden comprar varios pisos en diferentes lugares con el objetivo de pasar un tiempo en cada uno y dejarlos vacíos mientras tanto, en lugar de a quienes los compran con el objetivo de dejar que otras personas vivan en ellos a cambio de un alquiler.
Por otro lado, la especulación, en el sentido financiero de la palabra, es en realidad todo lo contrario de lo que se suele hacer cuando se invierte en viviendas. Las inversiones especulativas son aquellas que implican un alto grado de incertidumbre sobre el valor futuro del inmueble. Por otro lado, invertir en vivienda es exactamente lo que se recomienda para un inversor que no quiera especular.
Algo similar ocurre con el término rentista, que suele aplicarse a una persona que vive de ingresos, olvidando que la inversión, es decir la creación de capital (y la vivienda, económicamente hablando, es un tipo de capital) es esencial para el crecimiento económico y sería insostenible si se prohibiera la obtención de ingresos como resultado de la inversión.
Los factores que encarecen el mercado inmobiliario son muchos, muy diferentes entre sí y no permiten soluciones que se puedan resumir en eslóganes. Por ejemplo, la evolución demográfica es un factor importante y ninguna de las dos teorías monocausales lo tiene en cuenta.
Imaginemos una ciudad de 100.000 habitantes, organizada en familias de cuatro, y 25.000 viviendas. Si no se producen cambios, estos hogares no serán suficientes cuando los hijos de estas familias quieran independizarse. Y seguirán siendo raros incluso si una cuarta parte de esos niños decide emigrar a otra ciudad.
Además de la demografía, hay otras cuestiones a considerar, no siempre las mismas en todas partes, cuando se trata de vivienda.
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Para alquilar o comprar, pero disponible.
Lo importante no es tanto la forma de propiedad de la vivienda como las condiciones de su uso. De hecho, es aconsejable que convivan diferentes sistemas de propiedad para hacer más flexible y seguro el acceso a la vivienda. Por ejemplo, si una parte de la población no piensa trabajar durante muchos años en la misma ciudad, no sólo es útil, sino necesario, disponer de suficientes viviendas en alquiler.
Lo principal no es prohibir radicalmente la posesión o adquisición de "más de un apartamento por familia", sino favorecer que los apartamentos propiedad del propietario se alquilen en cantidades suficientes y en condiciones favorables para los inquilinos.
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Desde un punto de vista económico, la vivienda es una forma de capital. Es decir, un bien que sirve para generar beneficios durante un largo periodo de tiempo. Además, en comparación con otros bienes de capital (como los automóviles), es mucho más duradero y su demanda es muy poco volátil, lo que lo convierte, como ya hemos visto, en un capital típicamente no especulativo.
Esto significó que para la mayoría de los ciudadanos poco atraídos por la actividad empresarial o la especulación financiera, invertir en vivienda (empezando por la habitual) era la forma más natural de invertir, es decir, de convertirse en propietarios de capital. Pero esta tendencia se interrumpe si la vivienda se vuelve tan cara que los salarios normales ya no permiten comprarla.
Hay muchas causas
La idea de una "nación de propietarios" no tiene por qué ser incompatible con la idea de una "nación de inquilinos". Si casi todos los apartamentos de un país fueran propiedad pública, serían básicamente propiedad de sus ciudadanos, incluso si todos vivieran de alquiler.
Más directamente, el Estado podría fomentar la creación de fondos de inversión social en bienes raíces, que dedicarían íntegramente su capital a la construcción o compra de viviendas para alquiler en condiciones socialmente justas (y no necesariamente a quienes participan en el fondo) y en los que las personas podrían invertir sus ahorros con rentabilidad, seguridad y buen trato fiscal.
Adherirse a una teoría monocausal del problema de la vivienda, incluso si está en consonancia con los propios principios ideológicos, es cerrar la puerta a encontrar una solución mínimamente viable y eficaz.
La ingenua "construcción social" del problema de la vivienda, utilizada como chivo expiatorio, es desastrosa por las injusticias e ineficiencias a las que puede conducir inmediatamente.
Pero también nos hace perder de vista el carácter multicausal y altamente complejo que suelen tener los problemas sociales, en el que cada elemento tiene múltiples causas y efectos que van en una dirección u otra.
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