En agosto de 2025, España sufrió la peor ola de calor jamás registrada. Reforzó el hecho de que el cambio climático ya no es una amenaza lejana: es real y presente, y afecta directamente a nuestras ciudades, nuestra salud... y los precios inmobiliarios.
Nuestro reciente estudio ofrece una mirada reveladora sobre cómo el aumento de las temperaturas está afectando al mercado inmobiliario español y transformando el valor de la vivienda.
Aunque el estudio se centra en España, la asombrosa diversidad climática del país lo posiciona como un actor clave para la migración climática interna. Sus regiones oriental, meridional e interior tienen condiciones cálidas y mayoritariamente secas, mientras que la costa norte disfruta de un clima atlántico mucho más fresco. A diferencia de la migración internacional, las personas que se desplazan dentro de España enfrentan pocos obstáculos legales o burocráticos –siempre, por supuesto, que puedan permitírselo.
Clima fresco, bienes raíces calurosos
Utilizando datos del portal inmobiliario en línea más grande de España, Idealista, analizamos los precios de venta y alquiler en 47 ciudades españolas importantes entre 2009 y 2024. Descubrimos que el calor extremo afecta los valores inmobiliarios. En concreto, cada día adicional por encima de los 35°C supone una bajada de 1,40 euros por metro cuadrado en los precios de venta y 0,0059 euros en los precios de alquiler mensuales en la misma provincia.
Para decirlo de manera menos abstracta, la casa española media tiene unos 120 metros cuadrados. Con alrededor de 700.000 viviendas en venta o alquiler en el país en 2024, esto equivale a una pérdida anual de alrededor de 117,6 millones de euros al año en ventas y 500.000 euros en precios de alquiler.
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¿Quién se beneficia del calor?
Según nuestro estudio, las regiones más frías del país se benefician de las altas temperaturas de sus vecinas. Los precios de venta aumentaron en estas zonas 2,80 euros por metro cuadrado y los alquileres 0,012 euros, generando un beneficio anual de alrededor de 235 millones de euros en ventas y 1 millón de euros en alquileres.
En resumen, el calor extremo reduce el valor en algunas áreas y lo aumenta en otras. Las regiones más frías de España se beneficiarán económicamente de las olas de calor en otros lugares a medida que aumenten sus precios de venta y alquiler.
Este cambio de valor, que podemos relacionar con patrones de migración climática interna, tiene profundas implicaciones para el futuro de la planificación urbana, la inversión inmobiliaria y la planificación regional. ¿Es esta una nueva forma de gentrificación climática? ¿Se convertirán las regiones más frías de España en su propiedad más cálida? Nuestro estudio sugiere que este es el caso y que el proceso ya está en marcha.
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Viviendas, cambio climático y economías locales
Los mercados inmobiliarios son sensibles al riesgo climático. En países como Estados Unidos y China, ha habido una caída bien documentada en los precios de las propiedades en áreas expuestas a huracanes, incendios forestales e inundaciones. En España, el calor extremo está teniendo un impacto silencioso pero persistente: si bien no destruye directamente las viviendas, sí está perjudicando su atractivo y valor a medio plazo.
Este hallazgo apunta a la idea de que los mercados financieros e inmobiliarios son de alguna manera inmunes al cambio climático. Por el contrario, estas son las áreas donde el cambio climático se filtrará en la economía cotidiana y comenzará a tener impactos muy reales en las finanzas de la gente común y corriente. Y cuando los precios de la vivienda en una región caen debido al calor extremo, no sólo los propietarios salen perdiendo: también afecta los ingresos fiscales, la inversión en infraestructura y la cohesión social de la región.
El desplazamiento de la demanda hacia provincias más frías es un reflejo de la migración climática. Aunque generalmente asociamos este concepto a un movimiento internacional, también puede ocurrir dentro de un país. En España, el calor extremo puede empujar a las personas de las zonas del sur y del interior hacia el norte o hacia altitudes más altas, donde la calidad de vida se considera más sostenible.
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Nuestro estudio destaca el hecho de que estas tendencias no son sólo demográficas sino también económicas. Los flujos de capital inmobiliario siguen el movimiento de personas.
Esto significa que las zonas donde el clima se considera más hospitalario pueden ver mayores inversiones, pero esto podría afectar los precios. El riesgo es que a medida que estas áreas se vuelvan más deseables, los residentes locales quedarán excluidos del mercado inmobiliario. Esto, a su vez, aumentaría la desigualdad en estas áreas.
El futuro de la propiedad en España
El futuro del mercado inmobiliario será resiliente y sostenible o no existirá en absoluto. El impacto del calor extremo ya está pasando factura al valor de las propiedades, y esto no hará más que intensificarse en los próximos años.
La verdadera pregunta ya no es si el cambio climático afectará al mercado, sino cómo responder a este desafío. Nos enfrentamos a una elección: cambios políticos proactivos o inacción que profundizarán las desigualdades y causarán enormes pérdidas económicas.
Nuestro estudio es una advertencia: el cambio climático transformará el mercado inmobiliario español, afectando a los precios, la inversión y el acceso a la vivienda. Incorporar el riesgo climático en la política de vivienda y la estrategia financiera será clave para garantizar una sociedad justa, sostenible y resiliente frente al aumento del calor y la desigualdad territorial.
Al igual que sus ciudades, el mercado inmobiliario español está en primera línea de la crisis climática. Lo que hagamos hoy determinará el valor social, económico y humano de la vivienda en el futuro.
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