Eliminar los requisitos de estacionamiento para edificios nuevos podría ayudar a miles de habitantes de Colorado que luchan por conseguir una vivienda.
Según un estudio reciente de la Oficina de Demografía del Estado de Colorado, hay una escasez de más de 106.000 viviendas en todo Colorado.
Casi el 90% de los hogares de ingresos más bajos del país gastan más de un tercio de sus ingresos antes de impuestos en pagos de alquiler o hipoteca. Esto significa que pagan más por la vivienda, como porcentaje de sus ingresos, de lo que se considera asequible.
El coste de proporcionar aparcamiento -a cargo de los promotores y repercutido a los residentes- contribuye a hacer subir los precios. Los mínimos de estacionamiento pueden ser exigidos por ordenanzas municipales o exigidos por los prestamistas. Algunos inquilinos prefieren apartamentos que cuentan con estacionamiento exclusivo.
El estacionamiento estructurado puede costar hasta $50,000 por espacio de estacionamiento, según la Oficina de Planificación y Desarrollo Comunitario de Denver. El estacionamiento fuera de la vía pública, si bien es más barato de construir, requiere que un valioso terreno urbano se dedique a estacionamientos.
Somos un profesor de derecho y científico de planificación urbana que trabajó con científicos de datos en el Centro Turner para la Innovación en Vivienda para modelar cómo los requisitos de estacionamiento afectan el desarrollo de viviendas multifamiliares en la ciudad y el condado de Denver.
Construcción de nuevas viviendas a lo largo de Tennyson Street en Denver en 2018 Helen H. Richardson/The Denver Post vía Getty Images La reducción de estacionamiento estimula la construcción
Descubrimos que reducir los requisitos mínimos de estacionamiento probablemente aumentaría la construcción de viviendas en Denver en aproximadamente un 12,5 %, lo que se traduciría en aproximadamente 460 viviendas más por año.
Este es un resultado sorprendentemente de alto impacto para un cambio de política único y relativamente simple. Publicamos nuestros hallazgos como un documento técnico con el Rocky Mountain Land Use Institute en julio de 2025.
En agosto de 2025, el Ayuntamiento de Denver eliminó los mínimos de estacionamiento para edificios nuevos.
Denver ha seguido el ejemplo de otras ciudades como Boulder, Longmont, Austin y Minneapolis que recientemente eliminaron los mínimos de estacionamiento.
En 2024, la Legislatura de Colorado también eliminó los mínimos de estacionamiento cerca de los centros de tránsito en todo el estado para aumentar la oferta de viviendas. Sin embargo, ese esfuerzo ha sido impugnado ante los tribunales con el argumento de que los mandatos estatales infringen las prerrogativas de los gobiernos locales. Este tira y afloja legal subraya la importancia de la decisión de Denver.
El sol brilla sobre el edificio que alberga el Ayuntamiento de Denver. Dee Liu vía Getty Images El estacionamiento puede ser costoso
Antes del cambio de política, la ley exigía que los apartamentos a precio de mercado en Denver proporcionaran tan solo un espacio de estacionamiento por unidad. En un edificio de 200 unidades, el estacionamiento podría agregar millones de dólares a los costos del desarrollador.
Los requisitos de estacionamiento a menudo se determinan mediante una fórmula. Basándose en parte en la visión anticuada de que las ciudades modernas deberían estar orientadas a los automóviles, ciudades de todo el país, incluida Denver, promulgaron códigos de zonificación en las décadas de 1950 y 1960 que crearon requisitos legales para la cantidad de espacios de estacionamiento que debían incluir los nuevos desarrollos de viviendas.
El terreno es caro en ciudades de alta demanda como Denver. Dedicar parte del espacio de un edificio al estacionamiento impone costos directos (porque los desarrolladores tienen que pagar para construir estacionamiento) y costos indirectos, porque deja menos espacio para viviendas. Estos costos de desarrollo se trasladan a inquilinos y propietarios, lo que reduce la asequibilidad.
Estacionamiento en la calle cerca de 18th Avenue y Marion Street en Denver, Colorado. Hioung Chang/The Denver Post vía Getty Images
La reducción de los requisitos de estacionamiento permite a los desarrolladores construir sólo los espacios de estacionamiento que los residentes quieren o necesitan.
Supresión del mínimo de estacionamiento
Creamos un simulador que estima la cantidad total de apartamentos que se espera construir en los edificios de alquiler multifamiliares a precio de mercado de Denver en un año. Luego permite comparar posibles resultados basados en supuestos políticos cambiantes.
Nuestras predicciones afectan:
Tamaño de la construcción y número permitido de unidades para lotes. Tipo de desarrollo y número apropiado de unidades que probablemente sean financieramente viables. Probabilidad de que las parcelas realmente se desarrollen en el futuro según un análisis estadístico de los datos de desarrollo histórico de Denver. Los cambios traerían cientos de viviendas
Nuestra predicción de que derogar el mandato de estacionamiento en Denver podría resultar en alrededor de 460 unidades multifamiliares adicionales por año se basa en tres suposiciones:
Condiciones económicas algo desfavorables, incluidas altas tasas de interés y márgenes relativamente bajos para los desarrolladores. Supresión de todas las obligaciones reglamentarias en materia de aparcamiento. Construcción voluntaria de 0,5 espacios por unidad cerca del tren ligero y 1,0 espacios por unidad lejos del tren ligero.
Creemos que eliminar los mínimos de estacionamiento crea más opciones para desarrolladores e inquilinos. Los desarrolladores continuarán construyendo estacionamientos donde los residentes de la ciudad los necesiten o lo soliciten.
La eliminación de las obligaciones de estacionamiento ofrece varios beneficios adicionales.
La ciudad ahorrará costos laborales asociados con el cumplimiento de los requisitos de estacionamiento, reduciendo los costos de vivienda.
El cambio de política libera tierra para usos económicamente más productivos y para la infraestructura cívica deseada, como aceras o espacios verdes. Los promotores liberados del estacionamiento para los edificios también tienen más probabilidades de invertir en embellecer sus edificios para los residentes y peatones.
La eliminación de los mínimos de estacionamiento puede aumentar la flexibilidad para utilizar lotes pequeños no desarrollados o subdesarrollados para formas de vivienda "intermedias" que faltan, como dúplex o triplex. Estas formas de vivienda proporcionan una "densidad ligera", lo que significa que no cambian significativamente los vecindarios, pero aun así los hacen más asequibles para las personas de ingresos bajos y medios y aumentan la oferta general de viviendas de la ciudad. También puede permitir la reutilización adaptativa de edificios históricos que pueden haberse construido antes de que la ciudad requiriera estacionamiento en el lugar.
Y, por último, eliminar la necesidad de estacionamiento excesivo permite formas de desarrollo más compactas y eficientes, lo que da como resultado ciudades más transitables y vecindarios más conectados.
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