Después de que el consultor de negocios Len Kendall perdiera su casa en Pacific Palisades en las tormentas de fuego de enero, trató de detener temporalmente los pagos de su hipoteca, pero dejó de lado el esfuerzo después de darse cuenta del papeleo involucrado.
Por eso se alegró de enterarse en septiembre de una medida que exigía que los administradores hipotecarios ofrecieran hasta 12 meses de ayuda a las víctimas de despidos, con sólo una afirmación de las dificultades financieras y la prohibición de los pagos de sumas globales.
Sin embargo, Kendall se sorprendió cuando su administrador le dijo que no calificaba, lo que lo impulsó a contraatacar. Finalmente, en octubre le ofrecieron tres meses de alivio, la cantidad mínima inicial requerida por la ley.
Pero lo que también lo sorprendió fue que le dijeran que tendría que pagar lo que debía en una suma global, aunque podrían "evaluarlo" para otras opciones de pago, según mensajes revisados por The Times.
"Si ofrecieran una indulgencia a la gente, realmente no les costaría mucho. Sólo sería un retraso en obtener la misma cantidad de dinero, e incluso eso no están dispuestos a hacerlo en esta situación extrema", dijo Kendall, de 42 años, que vivía en la casa con su esposa y su hijo pequeño. "Es simplemente macabro".
Kendall se encuentra entre docenas de propietarios de viviendas que fueron víctimas de los incendios de Palisades y Eaton y que alegan que sus bancos y servicios hipotecarios no les brindan el alivio que esperaban de una ley estatal que pretendía ayudarlos.
Entre las quejas se encuentran denegaciones que no citan justificación legal, demandas de reembolsos de sumas globales y administradores que informan a los prestatarios ante las agencias de crédito.
La ley mediante la cual Kendall buscó ayuda, el Proyecto de Ley 238 de la Asamblea, fue firmada por el gobernador Gavin Newsom en septiembre. Reforzó un plan que había creado en enero al que se adhirieron 420 instituciones y que inicialmente proporcionó sólo tres meses de alivio.
No está claro cuántos propietarios han solicitado indulgencia hipotecaria según la ley, que se aplica a las víctimas de los incendios de Eaton y Palisades y las tormentas de viento simultáneas.
Pero (D-Pasadena), quien copatrocinó la legislación, dijo que su oficina ha recibido alrededor de dos docenas de quejas que acusan a los prestamistas y administradores de no cumplir con la ley. Harabedian cita como infractores a los principales bancos, grandes prestamistas hipotecarios y administradores hipotecarios regionales.
"Creo que esto resalta, desafortunadamente, cuán hostil es la industria hacia el consumidor incluso en los tiempos más desfavorables", dijo Harabedian, cuyo distrito incluye la zona de incendios de Eaton. "Es una carrera de obstáculos realmente difícil con muchos obstáculos cuando se trata de obtener asistencia financiera para salvar vidas, y simplemente no parece haber mucha gracia ni mucha consideración humana".
Su oficina remitió las quejas al estado y Harabedian dijo que trabajaría con la industria para solucionar el problema. El asunto también podría derivarse a la oficina del fiscal general del estado, que podría emprender acciones legales. Se negó a identificar a las empresas, diciendo que sería contraproducente para resolver las quejas de sus electores.
El departamento de protección financiera del estado dijo que ha recibido 33 quejas de víctimas de incendios sobre servicios que no cumplen con las disposiciones de AB 238, todas menos tres de las cuales han sido cerradas o resueltas.
"DFPI ha trabajado con instituciones para garantizar que los términos de los prestatarios yoLos acuerdos de préstamo se comunican claramente y cumplen con la ley", afirmó la portavoz Charlotte Fadipe.
The , que trabajó con la oficina de Harabedian en AB 238, dijo que la ley refleja la "realidad práctica de que los administradores de hipotecas deben operar dentro de las pautas establecidas para los inversionistas, que dan forma a cómo se estructura y entrega la indulgencia".
El , que también colaboró con su oficina, dijo que estaba "ansioso por continuar trabajando con los legisladores (el Departamento de Protección e Innovación Financiera) o la Oficina del Gobernador en la implementación a medida que los prestatarios buscan alivio bajo las disposiciones de AB 238".
Algunos propietarios dijeron que desconocían la letra pequeña de la ley, incluido el hecho de que no garantiza la indulgencia en todas las circunstancias y podría implicar un plan de pago costoso.
"Cuando la gente ve que hay una ley que exige indulgencia, piensan que la van a obtener, y hay muchas razones por las que tal vez no lo hagan", dijo Lisa Sitkin, abogada supervisora de , quien brindó comentarios a la oficina de Harabedian mientras se redactaba el AB 238. "El proyecto de ley tiene cierta complejidad y creo que eso no siempre se comunica".
Aunque el proyecto de ley prohíbe los pagos globales al final de la indulgencia, deja la puerta abierta a otras formas de pago, como modificaciones de préstamos, y proporciona lo que Sitkin llama una "válvula de liberación". Los administradores no tienen que ofrecer indulgencia alguna si lo prohíben un contrato o pautas hipotecarias, aunque deben revelar la disposición exacta.
Kendall buscó alivio del pago mensual de $24,000 de la hipoteca de su casa en Glenhaven Drive de , una rama de Newrez, un administrador y prestamista de Fort Washingon, Pensilvania.
Envió un correo electrónico en septiembre explicando la ley, su elegibilidad para recibir ayuda y solicitando formalmente indulgencia. Después de no recibir respuesta, un segundo correo electrónico obtuvo una respuesta de Shellpoint que decía: "Ya no ofrecemos tolerancia".
Kendall exigió una razón específica para la denegación, lo que, según dijo, llevó al administrador a decirle que su "tipo de préstamo actual no califica para una indulgencia a corto plazo" y que la ley "no requiere que los administradores extiendan estas opciones cuando el tipo de préstamo en sí ya no las permite", en lugar de citar una disposición de su contrato de préstamo.
Kendall dijo que aunque su persistencia finalmente le consiguió algo de alivio, no sabe si podrá extender el alivio hipotecario más allá de tres meses. Tampoco está seguro de que otros prestatarios tengan la astucia necesaria para enfrentarse cara a cara con un administrador.
"Muchas personas en mi vecindario eran mayores y no saben cómo usar las herramientas que yo uso", dijo. "La ley no tiene suficiente fuerza y si no se pueden hacer cumplir, no sirven para despedir a las víctimas".
Un portavoz de Newrez se negó a comentar sobre la situación de Kendall, pero dijo que la compañía está "totalmente comprometida a apoyar a los propietarios de viviendas. Como administrador hipotecario, trabajamos diligentemente para brindar apoyo y opciones de alivio dentro de los límites de las leyes aplicables y las pautas para inversionistas".
La casa de Mike Bernstein en Jaxine Drive en Altadena, donde vivía con su esposa embarazada y su hija pequeña, también se quemó hasta los cimientos. Pero pudo obtener una indulgencia de tres meses y luego de nueve meses sobre su pago mensual de $4,122, incluso antes de que se aprobara la AB 238.
Pero el mes pasado Bernstein recibió un aviso de su administrador de que su hipoteca estaba en mora. Dijo que le dijeron que podía pagar lo que debía en un solo pago o modificar su préstamo. La modificación del préstamo tendría la misma tasa de interés del 2,875% y reduciría sus pagos, pero extendería su préstamo por 15 años.
"Ganarán más intereses hasta que me muera. A largo plazo, es incluso peor que un globo", dijo el director de publicidad de 38 años.
su administrador de Fort Mill, SC, se negó a hacer comentarios, citando "preocupaciones de privacidad del prestatario".
Sitkin, que trabajó con prestatarios que buscaban alivio hipotecario después de la crisis financiera de 2008 y durante la pandemia, dijo que a menudo existe confusión con respecto a los planes de pago de indulgencia.
Dijo que muchos prestatarios asumen que los pagos atrasados se agregarán al final de la hipoteca sin intereses y extenderán el plazo por un período equivalente. Pero dijo que eso es inusual porque muchas hipotecas están titulizadas, lo que significa que se venden a inversores en un paquete que genera una tasa de rendimiento esperada y se rigen por reglas específicas.
Más comunes, dijo, son las modificaciones de préstamos que extienden el préstamo pero cobran intereses sobre los pagos atrasados, aunque eso todavía ofrece flexibilidad a los prestatarios, porque el préstamo puede liquidarse anticipadamente. Señaló que el proyecto de ley no prohíbe modificaciones con tasas de interés más altas, porque prohíbe las tasas de penalización sólo durante el período de indulgencia.
"Siempre va a ser complicado, porque la realidad del mercado hipotecario es que diferentes personas tienen diferentes tipos de préstamos con diferentes reglas que se aplican", dijo.
Harabedian dijo que la ley fue redactada para ofrecer alivio a la más amplia gama de prestatarios dada la variación en los contratos hipotecarios, por lo que no exige un enfoque único para los pagos.
AB 238 y el acuerdo voluntario del gobernador con prestamistas y administradores no han sido los únicos esfuerzos para ayudar a las víctimas del incendio de enero.
Los representantes Judy Chu (D-Monterey Park) y Brad Sherman (D-Sherman Oaks) que brindarían a los prestatarios con una hipoteca respaldada por el gobierno federal que viven en un área de desastre federal ayuda por hasta un año.
El senador demócrata de California Adam Schiff que amplió el alivio a los prestatarios que viven en una zona de desastre federal, estatal o tribal. Ninguno de los proyectos avanzó.
Newsom también lanzó el programa , que proporciona subvenciones de hasta 20.000 dólares a propietarios cuyas viviendas fueron destruidas o quedaron inhabitables por los incendios y algunos otros desastres.
Ha distribuido casi $5 millones a 613 propietarios de viviendas, con subvenciones iniciales otorgadas a hogares de bajos ingresos, dijo la portavoz Lorena Domínguez.
Lara Lund, de 48 años, residente de Altadena cuya casa se quemó, solicitó la subvención después de que el límite de ingresos del condado se elevara en septiembre a $211,050. Ella misma es escritora de subvenciones y su esposo es contratista general.
Ella espera calificar después de decir que su administrador hipotecario, Essex Mortgage, le dijo que podía obtener una indulgencia, pero que tendría que devolverla en una suma global o mediante una modificación del préstamo.
Ella y su esposo compraron su casa en East Pentagon Street en 2011 después de una ejecución hipotecaria y pagan solo $2,400 por mes por su hipoteca, que tiene una tasa de interés baja del 3,125% que no quiere perder.
"Les dije: 'Bueno, ¿pueden garantizarme que nuestro pago y tasa de interés no cambiarán?' Y dijeron 'no'", recordó Lund.
"Ninguna de esas opciones ayuda".
Un representante de Essex Mortgage, con sede en Ocala, Florida, no respondió a una solicitud de comentarios.
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