Al centro de Los Ángeles le está yendo mejor de lo que cree, pero el gobierno necesita hacer más para dinamizar la ciudad, dijo uno de los líderes inmobiliarios más antiguos y exitosos de la región.
Bill Witte se jubila después de dirigir Related California, un desarrollador a gran escala de departamentos de lujo y para personas de bajos ingresos, durante más de tres décadas.
Entre los proyectos de alto perfil que supervisó se encontraba la creación del Grand LA, un megaproyecto de mil millones de dólares con viviendas, un hotel y restaurantes diseñados por Frank Gehry frente al famoso Walt Disney Concert Hall del arquitecto en el centro de Los Ángeles.
Witte fundó Related California en 1989 con Stephen M. Ross, presidente de Related Cos, con sede en Nueva York. Related California es ahora una de las empresas inmobiliarias más grandes de la costa oeste con una cartera de más de 21.000 unidades residenciales, incluido el rascacielos de condominios Century en Century City, donde la heredera de la televisión Candy Spelling vive en los dos pisos superiores.
El proyecto más reciente de Related está en Santa Mónica, un complejo de apartamentos de lujo con un parque privado, una tienda de comestibles y un Equinox Fitness Club. Related también está construyendo un proyecto de viviendas para familias de bajos ingresos y personas mayores llamado en el barrio South Park del centro de Los Ángeles.
El interés de Witte por el desarrollo se remonta a su infancia en Nueva York. Su padre era constructor y al joven Witte le gustaba pasear por las obras.
"Desarrollé una fascinación por las ciudades", dijo.
Luego obtuvo títulos en estudios urbanos y planificación urbana de la Universidad de Pensilvania e irrumpió en este campo como miembro del personal de planificación de Filadelfia en la administración libre del alcalde Frank Rizzo a mediados de la década de 1970, cuando la ciudad tenía 25.000 unidades de vivienda abandonadas.
"Era muy provinciano en Filadelfia, en parte Rust Belt y en parte 'Los Soprano'", dijo Witte. "Me encantó".
Más tarde, Witte se desempeñó como vicealcalde de vivienda de San Francisco antes de unirse a Related Cos. Más de 35 años después, dejará su cargo de presidente el 1 de enero. Lo sucederá Gino Canori como director ejecutivo de la división de tasas de mercado de Related California, y Ann Silverberg como directora ejecutiva de su división de precios asequibles. Witte se convertirá en presidente emérito.
El Times se reunió con Witte para discutir los desafíos que enfrentarán la región y la industria inmobiliaria en los próximos años. Sus respuestas han sido editadas para mayor claridad y brevedad.
La reputación del centro se ha visto afectada desde la pandemia. ya que muchas personas expresan preocupación por la falta de vivienda y la seguridad. ¿Cómo podría volver a encarrilarse?
En primer lugar, diría que no es tan malo como crees. Es mejor de lo que crees. Sigue siendo el núcleo cultural de la región.
No tengo una sola solución mágica para abordar el problema de las personas sin hogar. No se trata sólo de ladrillos, mortero y vivienda. Tiene todo tipo de problemas asociados. No estoy completamente satisfecho con todo lo que ha sucedido en Los Ángeles, pero, francamente, creo que la alcaldesa Bass y su equipo han hecho un trabajo bastante bueno desde que asumieron el cargo, tratando de abordar el problema de las personas sin hogar. Están haciendo algunos progresos.
Me dicen que las aceras se limpian como una vez al mes. Tiene que ser más frecuente.
Realmente tienes que hacer todo lo posible para demostrar que estás tratando de marcar la diferencia. Me dijeron que hay carritos de comida y cosas cerca de las entradas de los edificios. Si sumas todas estas cosas, si vas a trabajar en el centro, no es el ambiente más acogedor.
Siempre dicen que no te preocupes por las cosas pequeñas, pero creo que son las cosas pequeñas las que en última instancia marcan la diferencia aquí.
Empresas destacadas han decidido que prefieren tener sus oficinas en otro lugar, como Century City o Pasadena. ¿Qué se puede hacer al respecto?
Creo que la ciudad, la oficina del alcalde, debe comprometerse mucho a hablar con los inquilinos que todavía están aquí. ¿Cuáles son los problemas del centro? ¿Qué podemos hacer al respecto? Hemos visto un cambio muy grande en San Francisco en ese sentido, promoviendo activamente la ciudad y tomando medidas. Creo que es necesario que haya debates activos con la gente, incluidos algunos que se han ido del centro.
Asegúrese de que se aborden las necesidades de seguridad de las personas, tenga algunas historias de éxito visibles y promuévalas activamente. El centro es sólo un barrio en toda la ciudad, pero probablemente sea el más afectado por la pandemia.
¿Qué dices de las quejas sobre la falta de empleados del sector público en el centro, lo que hace que las aceras, las tiendas y los restaurantes estén menos concurridos?
¿Qué cree que piensa el sector privado cuando el gobierno, con el dinero de los contribuyentes, parece no poder lograr que la gente regrese a la oficina? Eso no ayuda. Hay ejemplos en los que el sector privado mira y dice: 'Espera un momento, tal vez nosotros tampoco deberíamos estar aquí'.
La comunidad inmobiliaria ha criticado la Medida ULA de 2022, diciendo que reduce las ganancias y hace que los desarrollos sean financieramente inviables. ¿Cómo está afectando a su empresa?
Estamos en ambos lados de eso. Nuestro proyecto Alveare que recién comenzó su construcción tiene 105 unidades asequibles para familias de ingresos bajos y extremadamente bajos, obtuvo $10 millones de los fondos ULA de la ciudad.
En el mundo de los bienes raíces comerciales a precio de mercado, es un problema. No es útil. Es parte del paquete de cosas que han preocupado a la comunidad inversora en Los Ángeles. Puedes estar de acuerdo o en desacuerdo si eso debería ser cierto, pero es un hecho. Y sé que el alcalde Bass está intentando trabajar en algunas modificaciones para hacerlo quizás menos oneroso. Pero nuevamente, surge porque no existe una fuente obvia de fondos para viviendas asequibles.
A veces hay oposición de los vecinos cuando se proponen viviendas asequibles. ¿Cómo abordaría su preocupación?¿s?
Hemos construido casi 20,000 unidades en todo el estado, incluido Los Ángeles, y hemos llevado solo a vecinos en recorridos en autobús por algunos de nuestros desarrollos existentes que no solo son nuevos sino que quizás tengan 10 años.
No somos sólo nosotros. El mundo de la vivienda asequible ha crecido significativamente a lo largo de los años, incluso en términos cualitativos. La mayoría de los proyectos cuentan con servicios in situ y el diseño está mejorando. Hemos ganado más premios de diseño para viviendas asequibles en California que cualquier otro desarrollador.
No siempre es necesario gastar mucho más dinero. Es ser reflexivo, pensar en el largo plazo, pensar en los espacios públicos, que es lo que marca estos proyectos. Y dado que a menudo hemos realizado desarrollos asequibles junto a viviendas a precio de mercado o como parte de ellas, nos obliga a pensar de esa manera.
Creo que el aspecto financiero es el mayor desafío en este momento. Escuchará críticas de que estas cosas son ridículamente caras: 800.000 dólares por unidad para construir. ¿Porqué es eso? Bueno, primero que nada, todo es más caro. Pero existe una tendencia desde hace mucho tiempo, no sólo en Los Ángeles, a aplicar toda una serie de objetivos de política pública ciertamente deseables a la vivienda asequible porque el gobierno está involucrado.
Parte de esto son las normas laborales, mayores requisitos de discapacidad: todo eso aumenta el costo. Se puede argumentar en su nombre, pero creo que los gobiernos locales y estatales están empezando a comprender que va a ser muy difícil seguir vendiendo iniciativas aquí, no por el NIMBYismo, sino porque es difícil justificar el costo.
Existe la percepción entre los desarrolladores de que es difícil construir un proyecto financieramente exitoso en Los Ángeles más allá de los desafíos relacionados con el dinero como los costos de construcción, la escasez de mano de obra y las altas tasas de interés que enfrentan los desarrolladores en otras ciudades de California. ¿Porqué es eso?
Tenemos un Concejo Municipal relativamente joven que ha estado impulsando algunos objetivos muy progresistas, no sólo en materia de vivienda, sino también en materia de salario mínimo y otras cuestiones.
El desafío para Los Ángeles en este momento en el área de crecimiento es enviar algunas señales a las entidades que proporcionan deuda y capital a estos proyectos de que están muy preocupados por proteger a los inquilinos existentes que están bajo estrés por ingresos y alquileres, pero que no se oponen a cierto crecimiento. Sin crecimiento, no habrá ningún crecimiento en los ingresos y el presupuesto de la ciudad seguirá bajo presión.
Hay otras partes del estado donde la comunidad inversora ve más favorablemente por ese motivo.
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