Uno de los caminos más asequibles en Estados Unidos hacia la propiedad de vivienda se está desvaneciendo.
En los parques de casas prefabricadas (a veces llamados parques de casas rodantes o parques de casas móviles) los alquileres están aumentando rápidamente debido a las grandes adquisiciones realizadas por empresas de capital privado.
Aunque la penetración del capital privado en el mercado inmobiliario no es nueva, la compra de parques de casas móviles por parte de empresas de inversión está aumentando, con consecuencias devastadoras para los residentes. Durante la última década, los alquileres en estos parques han aumentado en un 45 por ciento, según muestran los datos del censo. Una vez vendido el parque, el riesgo de desalojo aumenta significativamente el año siguiente.
Soy un abogado especialista en pobreza en Virginia y muchos de mis clientes son residentes de parques de casas móviles. Durante los últimos cuatro años, he observado cómo sus comunidades fueron vendidas, una por una, a importantes empresas de inversión. Muchos de ellos luchan desesperadamente por proteger sus hogares (para algunos, su única fuente de riqueza) ante la explosión de los alquileres y las amenazas de desalojo.
Casa móvil inmueble
Hoy en día, el término "casa móvil" es inapropiado.
Históricamente, las casas móviles eran remolques diseñados para viajeros y trabajadores que vivían cerca de las fábricas. Con tantos veteranos que regresaron a casa después de la Segunda Guerra Mundial, los remolques les proporcionaron una manera fácil y asequible de obtener vivienda en tiempos de escasez. Los remolques podían trasladarse de un lugar a otro mientras la gente asistía a la escuela o buscaba trabajo.
Muchos trabajadores del Laboratorio Nacional de Los Álamos en Nuevo México estuvieron alojados en remolques durante las décadas de 1940 y 1950. Imágenes Corbis/Getty
En la década de 1950 se produjo un cambio. Los que tenían mayores ingresos compraron casas y los que tenían menos recursos continuaron viviendo en casas móviles. Con el tiempo, surgieron comunidades de casas móviles en todo el país como lugares donde las personas podían estacionar sus casas móviles durante meses, años o de forma permanente.
Hoy en día, las casas móviles se conocen más comúnmente como "casas prefabricadas". Se ensamblan en fábricas y rara vez se trasladan una vez comprados e instalados. De hecho, más del 90% de las casas prefabricadas nunca se mueven de su sitio original.
Hoy en día, alrededor de 20,6 millones de estadounidenses viven en casas móviles o prefabricadas. Aproximadamente un tercio de las casas móviles están ubicadas en comunidades de casas móviles.
En estas comunidades, los residentes suelen ser propietarios de la casa, pero alquilan el lote en el que se encuentra la casa. Son responsables del mantenimiento de sus hogares, pero los propietarios de los parques son responsables de la infraestructura del parque, incluido el mantenimiento de las calles y los sistemas de alcantarillado.
Aunque muchos estadounidenses todavía consideran que estas casas son móviles, trasladarlas es prohibitivamente caro. A muchos les quitaron las ruedas o los ganchos hace años. Además, muchos propietarios de casas rodantes o casas prefabricadas han invertido en ampliaciones, como porches o habitaciones adicionales, que dificultan aún más el traslado de estas casas.
A partir de la década de 1950, las casas móviles se convirtieron en elementos más permanentes y los propietarios construyeron adiciones como porches, cercas y pasillos. Found Image Holdings/Getty Images El capital privado está avanzando
Según la Coalición Nacional de Vivienda para Personas con Ingresos Bajos, ningún estado tiene suficientes viviendas asequibles para las personas con ingresos más bajos.
En medio de la crisis de asequibilidad de la vivienda, las casas móviles se consideran una forma para que quienes tienen ingresos limitados generen riqueza y accedan a la propiedad de una vivienda. De hecho, más de la mitad de todos los propietarios de casas prefabricadas ganan menos de 50.000 dólares al año, y un tercio tiene más de 60 años.
Sin embargo, a muchos les resulta cada vez más difícil mantener este tipo de propiedad de vivienda debido al aumento de las compras de parques de casas móviles por parte de grandes empresas de inversión, una tendencia que refleja el resto del mercado inmobiliario.
La vivienda se trata cada vez más como una mercancía y no como un bien social esencial, lo que a veces se llama "financiar el mercado inmobiliario".
Para las empresas de capital privado, la vivienda ha sido una inversión fructífera. Pero para maximizar el retorno de sus inversiones, normalmente aumentan los alquileres y reducen los costos. La dirección de la empresa suele estar completamente separada de la de sus inquilinos; en cambio, emplean administradores locales y regionales que ejercen un control desproporcionado sobre los desalojos y la aplicación de las leyes. En general, esta financiarización ha transformado la forma en que quienes tienen ingresos limitados pueden obtener vivienda, incluidos los propietarios de casas móviles.
En el pasado, las comunidades de casas prefabricadas eran en su mayoría negocios de "mamá y papá". Aunque todavía eran objeto de abusos, los inquilinos generalmente conocían a sus propietarios y los veían con frecuencia, y los alquileres eran mucho más estables.
Dado que Aspen, Colorado, es uno de los lugares más caros para vivir del país, las casas móviles son la única forma que tienen algunos lugareños de entrar a una casa. RJ Sangosti/MediaNevs Group/The Denver Post vía Getty Images
En 2020 y 2021, los inversores institucionales representaron el 23% de todas las compras de parques de viviendas, frente al 13% entre 2017 y 2019. Ahora, 23 empresas privadas poseen más de 1.800 parques en EE. UU.
Una vez adquiridos, los alquileres de los lotes suelen empezar a subir. Los residentes de los parques de casas móviles son particularmente vulnerables debido a sus circunstancias: debido a que es tan difícil trasladar sus casas, esencialmente quedan atrapados cuando enfrentan el aumento de los alquileres de los lotes. Un estudio de comunidades de casas móviles en Florida encontró que en los meses posteriores a la venta de un parque, las solicitudes de desalojo aumentaron en un 40%. Los residentes a menudo se ven obligados a elegir entre pagar costos exorbitantes para reubicar su casa o pagar alquileres de lotes inasequibles.
Las leyes estatales presionan a los inquilinos
Debido a que son tan únicas, las comunidades de casas prefabricadas a menudo se rigen por un conjunto separado de leyes estatales.
En mi estado, Virginia, la Ley de alquiler de lotes para viviendas cubre las reglas que deben seguir los propietarios y residentes de parques. Si alguien es desalojado por no pagar el alquiler, todavía tiene su casa, pero ya no puede vivir en el parque.
Los estados suelen imponer plazos breves para que alguien se mude de su casa después de un desalojo. En Carolina del Norte, por ejemplo, un inquilino tiene sólo 21 días para retirar una casa prefabricada del parque después de una sentencia de desalojo. En Virginia, el propietario de una vivienda tiene 90 días después de haber sido desalojado para mudarse o vender su casa móvil, pero debe seguir pagando el alquiler durante ese tiempo.
Los residentes protestan por la venta de un parque de casas móviles en Bell, California, en 2021. Gina Ferazzi/Los Angeles Times vía Getty Images
En muchos estados, si un residente no logra mudar su casa a tiempo, el propietario del parque puede recuperar la casa o mudarla. Incluso si el residente vive en un estado que continúa protegiendo la propiedad de la casa móvil de los propietarios del parque, esto suele ser difícil de hacer cumplir porque los propietarios del parque ahora pueden tener un gravamen sobre la casa móvil por cualquier monto adeudado por el residente. Como resultado, muchos residentes desalojados pierden sus hogares.
Devolver el poder a manos de los vecinos
Actualmente, sólo 22 estados tienen leyes que les exigen notificar a los residentes antes de la venta de parques. La mayoría simplemente proporciona un plazo para que los propietarios notifiquen a los residentes del parque su intención de vender.
No obstante, muchos estados están ideando estrategias para evitar que los residentes sean desalojados y ayudarlos a apropiarse de sus parques.
Maine aprobó recientemente una ley que otorga a los residentes del parque el derecho de preferencia si su parque está en venta. La ley también cobra una tarifa a los inversores extranjeros que compran parques, lo que puede poner a los residentes en una mejor posición para comprar parques donde viven.
En otros casos, los residentes se unieron para comprar el parque formando una cooperativa con apoyo externo. Luego solicitan financiación y compran el parque. Resident Owned Communities USA es un ejemplo de una organización que trabaja para apoyar la propiedad de residentes en parques de casas prefabricadas.
Muchos defensores también están a favor de políticas de control de alquileres en parques de casas móviles, limitando la cantidad que los nuevos propietarios pueden recaudar anualmente. En 2019, el estado de Nueva York aprobó una ley que limita los aumentos anuales de alquiler en parques de casas móviles al 3%, aunque puede llegar hasta el 6% anual en determinadas circunstancias.
Las soluciones adicionales incluyen limitar los desalojos a circunstancias específicas, endurecer los acuerdos de arrendamiento de lotes para brindar protecciones adicionales a los residentes y fortalecer los derechos de zonificación para los parques de casas móviles existentes.
En mi práctica, veo residentes de parques ansiosos por mantener sus hogares y comunidades de toda la vida frente a inversionistas externos y gobiernos locales que no responden. Pero hasta que estas soluciones no se adopten ampliamente, los residentes seguirán perdiendo su riqueza y, con ella, este camino crucial hacia la propiedad de una vivienda.
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