En 2022, los votantes de Los Ángeles aprobaron la medida ULA, un impuesto de transferencia sobre la venta de propiedades de alto valor dentro de los límites de la ciudad. Apodado el impuesto de la mansión por sus partidarios, la medida de ULA impuso un impuesto del 4% sobre las ventas de más de $ 5 millones y un impuesto del 5.5% sobre las ventas de más de $ 10 millones, uno de los mayores gravámenes de este tipo de la nación. Sus ingresos están destinados a programas de vivienda de bajos ingresos.
Los vendedores pagan el impuesto de ULA, lo que puede explicar por qué la alcaldesa Karen Bass después de los incendios forestales. El alcalde tiene razón al preocuparse. Los valores de las propiedades en Pacific Palisades a menudo superan los $ 5 millones, creando preocupación de que el impuesto podría penalizar a los propietarios que perdieron todo y solo quieren vender y seguir adelante. Pero mide los problemas de ULA más profundas. Suspendido o no, debe ser reformado.
A pesar de su apodo, ULA no es solo un impuesto sobre las mansiones. Se aplica a casi todas las propiedades con un precio de más de $ 5 millones, incluidos edificios de apartamentos, oficinas, escenario sonoro, hoteles y centros comerciales, lugares en vivo, trabajo y tienda de ángeles.
Además, ULA no es un impuesto sobre las ganancias. Se basa en el precio de venta. Por lo tanto, el propietario de un edificio de oficinas que ha realizado un valor del 90% desde la pandemia Covid-19 podría venderlo por $ 15 millones e incurrir en un impuesto ULA de $ 825,000, a pesar de la pérdida general del propietario. Por otro lado, alguien que compró una casa hace 10 años por $ 500,000 y vende hoy por $ 1.5 millones no pagaría nada. El diseño de ULA significa que las grandes pérdidas pueden estar gravadas, mientras que las grandes ganancias se liberan de Scot.
La medida ULA también tiene "acantilados" empinados: los umbrales donde los pequeños aumentos de precios desencadenan aumentos de impuestos masivos. Una propiedad que se vende por $ 5 millones no incurre en impuestos ULA, pero una que se vende por un dólar más paga $ 200,000. Tales acantilados crean fuertes incentivos para que los propietarios eviten el impuesto.
La forma más fácil de evitar el impuesto es no vender, y muestra que en los primeros dos años desde que se implementó ULA, las ventas de propiedades de alto valor en la ciudad cayeron en aproximadamente un 50%, una disminución más pronunciada que en otras partes del condado durante el mismo período. Las tasas de interés más altas y los costos de construcción no tienen la culpa de la disminución: esas condiciones afectaron toda la región. Y aunque hubo una "apuro para vender" temporal antes de que ULA se implementara, nuestro análisis representa ese comportamiento. La caída del 50% es un efecto de ULA específicamente.
Las ventas deprimidas significan menos ingresos generados por ULA. Los patrocinadores estimaron que ULA recaudaría $ 600 millones a $ 1.1 mil millones anuales. Hasta ahora, las colecciones han promediado solo $ 288 millones por año, menos de la mitad de las proyecciones más bajas.
Al reducir grandes ventas, además, ULA ha ralentizado la producción de apartamentos de tarifa de mercado. La mayoría de los desarrollos multifamiliares implican comprar un sitio adecuado y luego vender el edificio terminado. ULA puede agregar significativamente al costo de ambas transacciones. Y debido a que la mayoría de los desarrollos de viviendas de tasa de mercado ahora incluyen algunos apartamentos asequibles restringidos de ingresos proporcionados por los desarrolladores a cambio de un mayor tamaño del proyecto, Los Ángeles también está obteniendo menos de ellos. De manera conservadora, estimamos que ULA le está costando a la ciudad más de 1.900 nuevas unidades al año, de las cuales al menos 160 habrían sido unidades asequibles producidas sin fondos públicos. Mientras tanto, los ingresos de ULA recaudados de proyectos multifamiliares más nuevos ya que el impuesto entró en vigencia es solo suficiente para subsidiar, en el mejor de los casos, la mitad de ese número. El pobre diseño de Ula innecesariamente costo la ciudad de vivienda asequible de la ciudad.
El impacto no se detiene en la vivienda. ULA también tiene propiedades comerciales, industriales y de oficina. Este efecto, combinado con la desaceleración en las transacciones residenciales, impide el crecimiento del impuesto a la propiedad. Según el sistema de impuestos a la propiedad de California, los ingresos locales aumentan principalmente cuando las propiedades se reevalúan en la venta. Las grandes transacciones contribuyen desproporcionadamente a ese crecimiento. Las ventas de más de $ 5 millones son solo el 4% de todas las transacciones, pero representan más del 40% del crecimiento en la base de impuestos de la ciudad. Con el tiempo, menos transacciones grandes significan menos fondos para todas las agencias públicas y programas que dependen de la base de impuestos de LA: escuelas, colegios comunitarios y el condado y sus programas de red de seguridad.
Aunque el lenguaje de la votación para la medida ULA incluía fuertes límites en el poder del consejo municipal para enmendarlo, ULA es fijable. El enfoque más efectivo puede ser la acción estatal. Los gobiernos estatales casi siempre tienen el poder de revocar o enmendar acciones locales, y los impuestos de transferencia son posiblemente un problema de interés para el estado, porque tienen efectos directos en los objetivos de vivienda de California y la salud fiscal general.
La legislación estatal dirigida podría reducir los efectos negativos de ULA al tiempo que preserva su objetivo de recaudar fondos para ayudar a los inquilinos de bajos ingresos. Las opciones incluyen restringir el impuesto a las casas unifamiliares (lo que lo convierte en un fax de mansión verdadero), adoptar tasas marginales para eliminar los "acantilados" (para trabajar de manera similar a los impuestos sobre la renta) o limitar a ULA a propiedades que no se han vendido o mejorado en muchos años; Las ventas de estas propiedades tienen mucho más probabilidades de representar una gran ganancia inesperada para los vendedores y tales ventas no tenderían a socavar la vivienda y la creación de empleo.
Los Ángeles necesita políticas económicas y de vivienda que funcionen, especialmente cuando nos recuperamos de los incendios forestales de enero. Eso significa equilibrar la necesidad urgente de nuevos ingresos con políticas que fomenten nuevas viviendas y empleos. Medir ULA, como se estructura actualmente, hace que ese equilibrio sea más difícil de lograr. Podría convertirse en una mejor herramienta, una que cumple con las esperanzas de los votantes de viviendas más asequibles, fortalece la economía local y protege la base social y fiscal de la región.
Michael Manville es profesor de planificación urbana en UCLA y un académico afiliado en su Centro Lewis para Estudios de Políticas Regionales. Shane Philips es gerente de proyectos de la Iniciativa de Vivienda en el Lewis Center. Jason Ward es codirector del Centro Rand sobre vivienda y personas sin hogar.
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