Durante el siglo pasado, la historia de amor de LA con la casa unifamiliar ha creado una expansión suburbana de proporciones épicas.
Tres dormitorios. Una cerca de picket blanco. Un cuadrado de hierba para la barbacoa.
Pero para muchos, el sueño de la propiedad de la vivienda nunca se realizará. Los precios de las viviendas se han disparado, los salarios no han mantenido el ritmo y más que alquilar su casa. Además, los incendios en Altadena y Pacific Palisades a principios de este año destruyeron miles de casas, enviando a los propietarios de viviendas que volvieron al mercado de alquiler.
El Consejo de la Ciudad de Los Ángeles ha dado la aprobación final para cumplir con los objetivos de vivienda ordenados por el estado, eliminando el camino para construir 255,000 hogares adicionales. Pero las zonas unifamiliares se dejarán en gran medida intactas; La nueva vivienda se desarrollará a lo largo de corredores comerciales y vecindarios residenciales densos existentes. Mientras tanto, algunos municipios están luchando contra los mandatos de vivienda del estado.
Las fluctuaciones del mercado y la incertidumbre legislativa hacen que las predicciones sean desafiantes. Pero algunos observadores creen que para 2050, el destino del stock de viviendas de LA será decidido por una de las dos ideologías competidoras:
Uno de ellos está asociado con muchos propietarios corporativos y empresas de inversión, que los compran y los alquilan a los inquilinos. Si prevalecen, es probable que 2050 se vea igual que ahora, solo el abismo entre los ricos y los pobres crecerá. Los precios de la vivienda seguirán aumentando, al igual que el porcentaje de inquilinos de LA, según Tiena Johnson Hall, gerente general del Departamento de Vivienda de Los Ángeles.
La otra visión proviene de una coalición de formuladores de políticas, organizaciones sin fines de lucro y aspirantes a propietarios de viviendas que esperan un futuro donde las casas de Los Ángeles están al alcance de su clase trabajadora, y las propiedades son propiedad de las personas que viven en ellos.
Su visión compartida se ve así: barrios más densos. Casas más pequeñas, algunas modulares o impresas en 3-D. Propiedades copropiadas por grupos de amigos en lugar de solo familias. Adus en patios traseros de la ciudad, muchos de ellos se separaron de sus propiedades originales y compraron y vendieron como casas separadas.
El asesor del condado de Los Ángeles, Jeff Prang, quien señala que las personas viajan a Los Ángeles desde Santa Clarita, Palmdale, Lancaster y Riverside, cree que las personas comenzarán a acercarse a la ciudad.
"La gente no quiere vivir a 40 millas de Los Ángeles y avanzar en dos horas de tráfico todos los días. Afecta su calidad de vida", dijo Prang. "La respuesta es aumentar la densidad, las áreas de la zona actual y permitir la carcasa multifamiliar".
Pero no ve la batalla entre los gobiernos estatales y locales (y Hoas que esperan mantener las cosas como están) terminando pronto.
Sacramento tiene algunas herramientas a su disposición, incluida lo que se conoce coloquialmente como una multa por las ciudades que no planean adecuadamente el aumento de la población inevitable de California. Las ciudades de California deben producir un plan de vivienda cada ocho años que traiga zonificación para viviendas adicionales. Si se quedan lo suficientemente atrás en ese plan, los desarrolladores de esas ciudades pueden ignorar esencialmente las restricciones de zonificación locales y construir lo que quieran, siempre que el proyecto incluya un puñado de unidades de vivienda asequibles.
Un puñado de ciudades, y los desarrolladores capitalizaron, obteniendo la luz verde para proyectos de alta densidad que de otra manera no se aprobarían.
Actualmente, las leyes de elementos de vivienda solo requieren que las ciudades planifiquen y zona para viviendas adicionales. Pero Prang dijo que para 2050, el estado podría ir más allá, obligando a las ciudades a permitir y alentar la construcción de viviendas y castigar a los que no lo hacen.
La herramienta más importante para dar forma al futuro de la vivienda de Los Ángeles puede ser, lo que facilita a los propietarios y desarrolladores de California agregar densidad al dividir lotes unifamiliares por la mitad y construir dúplex, casas adosadas y ADU.
Gracias a A que hace que Adus sea más fácil y más rápido de construir, Prang dijo que las aplicaciones de ADU se han disparado desde que la ley se aprobó en 2021, y su oficina pasa alrededor del 40% de su tiempo procesando. Muchas solicitudes de este año provienen de víctimas de incendios que buscan construir ADU rápidamente para vivir mientras reconstruyen sus hogares.
Hoy, el edificio lleva tiempo. Hay una docena de agencias gubernamentales involucradas, y los proyectos se sumergen en la burocracia. Pero Prang dijo para 2050, espera que haya un portal único que consolida todas las aplicaciones y puntos de control requeridos, por lo que los nuevos desarrollos pueden estar iluminados en semanas o meses, no años.
LA, donde el 72% de la tierra residencial está dividida en zonas para uso unifamiliar, también está buscando medir a ULA para ayudar a mitigar sus problemas de vivienda. La medida, que tuvo efecto en 2023 y trae un impuesto de transferencia a ventas de propiedades por encima de $ 5 millones, ya ha recaudado para las iniciativas de vivienda y personas sin hogar.
Es una política de polarización. Un análisis reciente del Centro Lewis de Estudios de Políticas Regionales de UCLA, titulada "Las consecuencias no intencionadas de la medida ULA", sugiere que el impuesto tiene en Los Ángeles, mientras que las ventas superiores a $ 5 millones se han mantenido estables en otros mercados en todo el condado de Los Ángeles, no afectados por el impuesto. Pero para 2050, la medida ULA probablemente habrá recaudado decenas de miles de millones de dólares, una cantidad de efectivo sin precedentes que, si se usa de manera efectiva, tiene el potencial de resolver muchos de los problemas de vivienda de las ciudades.
"Usaremos esos fondos para llevar viviendas al mercado más rápido y ver los modelos creativos para la propiedad de la vivienda: las cosas no hemos podido hacer por falta de fondos", dijo Johnson Hall, cuyo departamento de vivienda supervisa la medida ULA.
"Otras ciudades están agarrando a nuestra juventud. Seattle y Denver ofrecen casas más asequibles con servicios transitables", dijo Johnson Hall. "Nuestra economía depende de darles a esos de 20 a 30 y tantos una razón para quedarse aquí".
El agente inmobiliario Christopher Stanley está muy familiarizado con el agotador proceso de solicitud de LA para la construcción, la reconstrucción o incluso la remodelación. Se especializa en propiedades de arrendamiento en común, una forma de posesión donde los residentes comparten la propiedad de una propiedad.
El modelo TIC a menudo viene en forma de desarrolladores que reemplazan las casas unifamiliares con casas adosadas, dividiendo una casa en dos. Stanley dijo que hay mucha demanda, ya que el precio por pie cuadrado generalmente funciona aproximadamente un 25% menos que las propiedades unifamiliares, pero el largo proceso de permisos lo hace poco atractivo para muchos desarrolladores.
Para 2050, Stanley dijo que la IA podría hacer que el proceso de permisos sea tan rápido e indoloro que no solo los cazadores y desarrolladores de viviendas, sino también los propietarios individuales, podrían agregar densidad a sus vecindarios. Las casas unifamiliares se convierten en dúplex. Los traseros vacíos se convierten en mucho para Adus.
"Es la forma más fácil de obtener acciones de viviendas asequibles en el mercado", dijo Stanley. "Pero cambiar las leyes será crucial".
Para Stanley, el mayor impulso vendría si más ciudades permitan que Adus se venda como propiedades separadas, no solo alquiladas, una tendencia que ya ha atrapado en la costa en Oregon y Washington. California permite tales ventas, pero las ciudades tienen que optar. En 2024, y algunas ciudades del Área de la Bahía siguieron. Pero el sur de California, una región que se ha acostumbrado al estilo de vida unifamiliar, no ha estado tan ansioso por adoptar la idea.
"Si queremos que más personas tengan sus casas en lugar de alquilar, tenemos que hacer de Adus algo que pueda comprar", dijo.
En 2016, dijo Stanley, vendió una pequeña casa de 900 pies cuadrados en Boyle Heights a un joven de 31 años por $ 375,000. El comprador lo usó como un camino en el mercado, y tres años después, lo vendieron por $ 515,000 y se actualizaron a una casa más grande de mediados de siglo en Mount Washington. Dijo que si los precios y los salarios continúan como van, Adus y pequeñas viviendas serán la forma más fácil en el mercado para los jóvenes.
"Son un punto de partida. Es la forma más rápida de dejar de pagar la hipoteca de su arrendador y comenzar a pagar la suya", dijo. "Estará mucho más para 2050".
Las casas no serán las únicas cosas que cambian en 25 años. La gente que los llena también lo hará.
El siglo XX vio el surgimiento de la familia nuclear, y la mayoría de las casas fueron compradas y ocupadas por padres y sus hijos. Pero en estos días, los jóvenes esperan casarse, si se casan en absoluto, y no tienen tantos hijos.
Combine eso con su incapacidad para pagar un hogar en primer lugar, y pronto veremos el surgimiento de la compra: grupos de amigos que entran en un bungalow de Silver Lake. Dos familias dividen un Craftsman de Rock Eagle. Los padres compran una propiedad de mediana edad junto con sus hijos adultos.
Matt Holmes es el director ejecutivo de una compañía que ayuda a grupos de personas a comprar hogares y colectivamente a administrar la propiedad. Dijo que California es su mayor mercado debido al precio de las casas que superan los salarios en todo el estado.
Los datos de la compañía no se remontan tan lejos, pero en 2023, una encuesta de Cobuy descubrió que aproximadamente el 27% de las ventas de viviendas estadounidenses fueron compradas por co-compradores, grupos más allá de las parejas casadas. El mismo año, datos de la Asociación Nacional. de los agentes inmobiliarios mostraron que los compañeros de compromiso constituyeron un poco menos del mercado para los compradores de vivienda por primera vez con aproximadamente el 19%. De cualquier manera, es una gran caminata de hace unas décadas, cuando la tendencia era prácticamente inexistente.
"Es un camino acelerado hacia la propiedad de la vivienda, y ayuda a las personas a obtener acceso a una franja más amplia de existencias de viviendas más allá de solo casas de inicio", dijo.
Holmes cofundó la compañía con su madre hace una década. Durante el último año y medio, dijo, los grupos de amigos se han hecho cargo de los grupos familiares como sus mayores clientes.
Si los vecindarios se vuelven más densos, las casas se hacen más pequeñas y las casas compartidas se vuelven más comunes, un factor a menudo asociado con casas unifamiliares estará en el aire. ¿Qué sucede cuando todo lo que puede pagar es una ADU de 500 pies cuadrados? ¿O el patio cubierto de hierba donde su perro solía correr es reemplazado por una casa adosada de dos pisos?
Angelenos probablemente pasará más tiempo fuera de la casa en 2050. Como resultado, los parques y los espacios comunales se convertirán en no solo un deseo, sino una necesidad.
"En Los Ángeles, nuestros parques incluyen todo, desde centros de recreación del vecindario y espacios abiertos hasta teatros, playas, lagos, acuarios, centros ecuestres, campos de golf, casas históricas y jardines. Están los tesoros compartidos de nuestra comunidad", dijo Lindsey Kozberg, director ejecutivo de la Fundación de Parques de Los Ángeles, un no planteado que se forman en 2008 en 2008 a los recursos de los recursos de la Fundación Ejecutiva.
Kozberg dijo que los fondos de parques podrían estar en peligro una vez más, dado que casi la ciudad se enfrenta. Si la tendencia continúa, para 2050, es probable que requiera una combinación de financiamiento filantrópico y asociaciones comunitarias para asegurarse de que cada Angeleno tenga un parque seguro y accesible para visitar.
"Hay más de 500 parques en toda la ciudad, y abarcan una colección salvaje y maravillosa de espacios", dijo.
Para 2050, la ciudad podría tener aún más simplemente repensando espacios que ya existen. Kozberg sugirió convertir patios escolares del vecindario en parques públicos en noches y fines de semana, una opción rentable ya que la ciudad no tendría que construir nada nuevo.
Jordan Lang, presidente de McCourt Partners, dijo que los lugares de reunión se han vuelto mucho más importantes en la era de Internet, e invertir en ellos es vital para el crecimiento de la ciudad.
Lang se desempeña como presidente de Aerial Rapid Transit Technologies, la compañía de responsabilidad limitada detrás de lo controvertido que llevaría a los fanáticos del béisbol de Union Station al Dodger Stadium. El transporte aéreo no ha sido aprobado, como el informe de impacto ambiental de un puñado de agencias gubernamentales.
"Este es un caso de prueba de lo que podemos hacer en Los Ángeles", dijo Lang, y agregó que también serviría al parque Elysian cercano, sacando a las personas de sus autos y en espacios verdes.
Para 2050, imagina parques masivos y bien financiados y espacios públicos llenos de personas tanto de día como de noche. Tales espacios serán acogedores, constantemente programados con eventos comunitarios y fáciles de llegar a través del transporte público.
"LA es un lugar increíble para vivir", dijo Lang. "La gente seguirá mudando aquí. Necesitamos crear una ciudad que les haga querer quedarse".
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