Para el verano de 2023, los desarrolladores habían lanzado construcción de casi 2,400 nuevos apartamentos para residentes de ingresos bajos y moderados en el Valle de San Fernando, donde existe poca vivienda de este tipo en comparación con gran parte de Los Ángeles.
Los planes no requerirían un subsidio público, inusual para viviendas de bajos ingresos, y fueron propuestos bajo la iniciativa de firma de la alcaldesa Karen Bass para promover el crecimiento a los precios que más angelenos podían permitirse.
Dieciocho meses después, la mayoría de los proyectos han sido abandonados, y ninguno ha hecho terreno. Solo ahora, después de contusir batallas en el Ayuntamiento y la sala del tribunal, hay cuatro de los desarrollos, totalizando un tercio de las unidades originalmente propuestas, avanzando. Está sucediendo contra los deseos de los bajos y la mayoría del Ayuntamiento.
Estos proyectos de vivienda asequible han enfrentado problemas porque tocaron uno de los terceros rieles de la política de Los Ángeles. Se proponen en.
Los planes de desarrollo atrajeron a decenas de propietarios enojados molestos por el tráfico, el estacionamiento y la interrupción del carácter de sus comunidades. Los opositores sostienen que los desarrolladores tomaron una escapatoria en la iniciativa del alcalde para poner apartamentos donde nunca fueron intencionados. Otros proyectos de vivienda asequible en el valle en sitios donde generalmente se permiten desarrollos multifamiliares están avanzando sin el mismo retroceso.
"La realidad de estos (proyectos) fue que el impacto fue desproporcionado", dijo el concejal de la ciudad, Bob Blumenfield. "No fue por diseño. Fue por oportunismo ".
Pero para aquellos que apoyaron permitir que los proyectos avancen, la resistencia pone en duda el compromiso de la ciudad de resolver su crisis de vivienda asequible.
"Siento que Los Ángeles es una ciudad donde se alienta a los políticos a correr para evitar que ocurran cosas, donde detener los proyectos y detener el crecimiento es apreciado como un activo político aquí", dijo la concejal de la ciudad, Nithya Raman, quien preside el comité de vivienda y vivienda del consejo. . "Creo que necesitamos cambiar esa cultura. Tenemos que pasar a ser una ciudad que dice que sí a la vivienda para preservar el futuro de la ciudad ".
Dentro de una semana después de asumir el cargo en diciembre de 2022, Bass firmó una orden, para eliminar las audiencias de zonificación de la ciudad, apelaciones, revisiones ambientales y otros obstáculos para desarrollos de viviendas 100% asequibles. El programa demostró ser popular, con casi 24,000 unidades aprobadas para la construcción, según.
La orden del alcalde no dijo nada sobre la elegibilidad de las parcelas de casa unifamiliar. Algunos desarrolladores determinaron que podían combinar la Directiva Ejecutiva 1 y aplicar las reglas a varios sitios de hogares unifamiliares en el valle. Diez de estos proyectos presentaron al menos planes preliminares a la ciudad, el más grande de los cuales era un complejo de apartamentos de 611 unidades en Woodland Hills cerca del río LA.
A medida que se conocían los planes de desarrollo, los grupos de propietarios comenzaron a retroceder. En junio de 2023, Bass revisó la Directiva Ejecutiva 1 para decir que las propiedades divididas en zonas para las casas unifamiliares no estaban permitidas, bloqueando los nuevos proyectos de adelante.
El cambio dejó el destino de los 10 proyectos que ya están en los libros en el aire, iniciando más de un año de intensa política y peleas legales.
Las disputas se superpusieron con otras batallas en Los Ángeles sobre viviendas asequibles en barrios unifamiliares. Casi las tres cuartas partes de la tierra con zonas residencial de LA, se reservan para casas unifamiliares. Como parte de, algunos grupos de justicia social y vivienda querían que la ciudad permitiera que las viviendas de bajos ingresos integren esas comunidades y alivien las presiones de desplazamiento en otros lugares. Pero las organizaciones de propietarios de viviendas lucharon duro contra la propuesta, sosteniendo que el desarrollo fuera de escala abrumaría sus vecindarios, especialmente porque las leyes estatales ya permiten unidades de vivienda de accesorios en la mayoría de las parcelas. El bajo y el consejo se pusieron del lado de los grupos del vecindario.
El Departamento de Planificación de la Ciudad había considerado algunas de las propuestas de la Directiva ejecutiva de Valley 1 elegible bajo la orden del alcalde antes de revertir el curso una vez que se cambió la directiva. Los desarrolladores apelaron esas decisiones al Ayuntamiento. El Departamento de Vivienda y el Desarrollo de la Comunidad del estado instó a la aprobación de los proyectos, declarando al Ayuntamiento de que el proceso de permisos fue bloqueado cuando fueron enviados.
El primer proyecto para el debate fue una propuesta de 200 unidades en Sherman Oaks, el distrito de Raman. Ella argumentó que la ciudad debería seguir la guía del estado y que el desarrollo debería avanzar. Sus colegas votaron con ella.
Menos de tres semanas después, un segundo proyecto, 360 unidades en Winnekta, se produjo ante el consejo. Blumenfield, que representa el área, sostuvo que el orden de Bass nunca tenía la intención de permitir apartamentos en sitios de casa unifamiliar, por lo que debería ser rechazado. Sus colegas votaron con él. Dos proyectos posteriores, otro en el distrito de Blumenfield en Reseda y uno en el concejal Imelda Padilla en Sun Valley, fueron rechazados de manera similar. Las propuestas restantes de media docena, incluida la de Woodland Hills, fueron descartadas.
Las demandas llegaron a continuación. Yimby Law, una organización sin fines de lucro estatal que demanda a los gobiernos locales que niegan la vivienda, presentó una demanda contra la ciudad de Los Ángeles en el Tribunal Superior del Condado de Los Ángeles en nombre del trío de proyectos que fueron rechazados. Un grupo comunitario, el Ethel Avenue Neighborhood Assn, demandó a la ciudad por la aprobada.
Las decisiones sobre los desarrollos de viviendas no deben basarse en los deseos de los miembros del consejo individual, sino en lo que dicen las reglas de la ciudad cuando se presentan los proyectos, dijo Sonja Trauss, directora ejecutiva de Yimby Law.
"Rompieron su propia ley", dijo Trauss.
En la corte, los abogados de la ciudad sostuvieron que la orden revisada de Bass simplemente aclaraba que los proyectos multifamiliares estaban prohibidos en las parcelas de casa unifamiliar y, por lo tanto, las negaciones eran adecuadas. Tres jueces separados rechazaron ese argumento y exigieron que la ciudad aprobara los proyectos.
"No hay razón para creer que el cambio sustantivo promulgado por la edición modificada 1 fue acechando en secreto y silenciosamente en el lenguaje inequívoco de ED 1 original", escribió el juez Curtis Kin en una decisión de diciembre de 2024 sobre el proyecto Reseda.
Este mes, el caso de Sherman Oaks se estableció, y el desarrollador acordó reducir la altura del edificio de siete pisos a seis colocando un nivel de estacionamiento bajo tierra. Un abogado que representa al grupo del vecindario declinó hacer comentarios y Leon Benrimon, un funcionario del desarrollador Bedrock Property Group, no pudo ser contactado para hacer comentarios.
Ninguno de los cuatro proyectos ahora despejados para la construcción se encuentra en el medio de las subdivisiones, aunque algunos están más fuera de escala con su entorno que otros. Las casas unifamiliares dominan los bloques donde se planifican los proyectos Sherman Oaks y de seis pisos. El sitio de Sherman Oaks está al lado de una escuela y cerca de dos bulevares; El sitio Reseda está en una vía de cuatro carriles. El proyecto Winnetka de siete pisos encajaría más con el desarrollo cercano, que incluye un complejo de apartamentos existente de al lado y una estación de servicio en la esquina.
En Sun Valley, el desarrollador y arquitecto Jeff Zbikowski quiere construir 78 apartamentos con unidades de estudio, una y dos habitaciones en un complejo de tres pisos. Dijo que su propuesta es sensible a la comunidad, y señala que está ofreciendo más estacionamiento del requerido y que otro edificio de apartamentos viene el sitio.
Las restricciones de ingresos para los posibles inquilinos y los límites de alquiler se escala por tamaño del hogar. Una sola persona no podría ganar más de $ 77,600 y alquilar un estudio por $ 1,942. Una pareja pudo ganar hasta $ 88,720 y alquilar una habitación de una habitación por $ 2,080.
"La ciudad y el estado de California tienen esta escasez de vivienda loca", dijo Zbikowski. "Hay este medio (de vivienda) faltante que ha sido desatendido durante años y años".
Para algunos vecinos, la propuesta sigue siendo una incursión no deseada. Norma O. Chávez, presidenta del Consejo de Vecindario del Área de Sun Valley, dijo que la ciudad debería preservar las áreas de hogares unifamiliares para mantenerlas libres de congestión y limitar el cambio a la composición de la comunidad.
"Cuando son residencias unifamiliares, conoces a tus vecinos y tus vecinos están orgullosos de su comunidad", dijo Chávez. "Está más mantenido".
Agregar apartamentos a la calle, Chávez continuó, significa "hay mucha más gente y no sabes de dónde vienen".
La oficina de Bass no respondió a una lista de preguntas de los tiempos. En, el alcalde ha enfatizado que apoya viviendas asequibles en toda la ciudad y que su orden ejecutiva ha despejado el camino para decenas de miles de casas nuevas.
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