Las pérdidas de bienes raíces de los incendios de Palisades y Eaton podrían superar los $ 30 mil millones, y las agencias gubernamentales que reciben ingresos de los impuestos pueden perder $ 61 millones o más anualmente mientras se reconstruyen las viviendas, según un análisis del Times.
El análisis, que comparó las evaluaciones de los edificios de Cal Fire destruidas y dañadas con los registros de parcela del asesor del condado de Los Ángeles, ofrece una nueva perspectiva hasta el punto de peaje en las dos comunidades. Los incendios destruyeron estructuras en el 56% de todas las propiedades que forman las palisadas del Pacífico. Casi la mitad de las propiedades en Altadena fueron destruidas.
Más de 300 eran edificios comerciales. Las iglesias, las escuelas y los hospitales también se perdieron. Con mucho, el mayor impacto fue en las casas.
En total, poco menos de 13,000 hogares fueron desplazados por los dos incendios. Vinieron de casi 9,700 casas unifamiliares y condominios, casi 700 unidades de apartamentos, más de 2,000 unidades de dúplex y canchas de bungalow y 373 casas móviles que Cal Fire determinó que fueron destruidas o fuertemente dañadas.
Aproximadamente la mitad de las propiedades unifamiliares destruidas en los incendios no tenían la exención de propietarios de viviendas, lo que sugiere que eran alquileres, y su pérdida podría plantear preguntas sobre la sostenibilidad de la base de viviendas asequibles de las dos comunidades.
Los registros del Departamento de Vivienda de Los Ángeles muestran que 770 unidades controladas por alquileres fueron destruidas en Pacific Palisades y se perderán como viviendas asequibles si sus reemplazos ya no caen bajo la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad. Una portavoz del departamento dijo que está trabajando con el abogado de la ciudad para determinar si la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad puede requerir que las unidades sean reconstruidas bajo la ley que se aplica a las propiedades construidas antes del 1 de octubre de 1978.
En Altadena, cientos de inquilinos ocuparon un tipo de vivienda común en la primera mitad del siglo XX y casi nunca se construyeron hoy: grupos de bungalows o cabañas unifamiliares en un solo paquete. A pesar de que esas parcelas ya no están permitidas bajo la zonificación actual, una ordenanza del condado adoptada después del incendio de Woolsey 2018 permite a los propietarios reconstruir como parecido. Pero algunos pueden carecer de los recursos financieros para hacerlo.
Las pérdidas se extendieron en un rango del espectro económico de LA ponderado hacia el extremo superior. Entre las viviendas perdidas había 79 casas unifamiliares valoradas en más de $ 10 millones en la zona de fuego de Palisades, donde el valor medio era de $ 3.7 millones, según el cálculo del Times. La mediana en Altadena, aunque considerablemente más baja en $ 1.2 millones, era aún más alta que todo el condado de Los Ángeles. Más de 2.400 casas en Altadena fueron valoradas en más de $ 1.5 millones.
Esos valores, calculados en base a las ventas más recientes en los dos vecindarios, no siempre indicaban el estado económico de los residentes. Muchos que valían más de un millón de dólares justo antes de que se queman fueron comprados hace décadas por menos de $ 500,000.
La estimación del Times de las pérdidas, $ 22 mil millones en Palisades y $ 7.8 mil millones en Altadena, para viviendas calificadas por Cal Fire como destruidas o hasta un 50% dañadas, representa solo una fracción del costo total del peor desastre de incendios forestales, estimado tanto en como $ 272 millones.
Esa cifra provino de la compañía de pronóstico del clima comercial que proyectaba el costo combinado para las personas, las instituciones y la economía del sur de California. Su metodología tiene en cuenta no solo el daño directo a las viviendas y bienes personales, sino también la limpieza, la reparación de infraestructura, la vivienda temporal y los efectos de los negocios perdidos y el empleo. Pero su publicación no dividió esos costos en sus componentes individuales.
Los tiempos buscaban medir la pérdida colectiva para los propietarios: el valor en casas unifamiliares, condominios, apartamentos y edificios comerciales que se construyeron durante años o décadas y se limpiaron en un día. La estimación se basa en el valor total de mercado, incluidas la tierra y las mejoras. La mayoría de los propietarios eventualmente recuperarán algunas o todas sus pérdidas a través de un seguro que les permite reconstruir o vendiendo la tierra. Algunos tienen.
La figura que lo abarca todo para la pérdida refleja la realidad que enfrenta aquellos como Christine D., para quienes la destrucción de su hogar fue un golpe de muerte financiera a una forma de vida.
Christine D., quien pidió que su apellido no se usara porque ya ha sido blanco de fraude de identidad, se quedó momentáneamente congelado en medio de sus ruinas, bolsas de plástico envueltas alrededor de sus zapatos y sobre su cabeza, una vista de la bahía de Santa Mónica y Isla Catalina detrás de ella.
Estaba parada sobre el busto de mármol de una bailarina de flamenco que su madre le transmitió. Ella había venido a ver si sobrevivió.
"Pensé que podía guardarlo y no se ardería", dijo. "Se quemó. Está roto y no creo que pueda rescatarse ".
Ella no está segura de lo que hará ahora. Ella dijo que estaba asegurada "al mínimo" y se le ha informado que la reconstrucción podría costar $ 1.5 millones.
"Tengo más de 80 años", dijo. "Están hablando de una reconstrucción de cinco a seis años. Creo que no es un buen momento que pueda reconstruir y pasar otros cinco o seis años con todos los problemas ".
Ella dijo que podría alejarse y dejar el lote vacante a sus nietos.
"Bueno, esto es lo que queda. Mira la vista, una hermosa vista ".
El análisis del Times marca el extremo inferior de un rango de estimaciones bastante cercanas, la más alta es de $ 33 mil millones. La medición de la pérdida de bienes raíces de los incendios es, en el mejor de los casos, un ejercicio imperfecto cargado de suposiciones sobre el valor de la propiedad y la interpretación de los datos que no se recopilaron para ese propósito.
La Escuela de Administración de Anderson de UCLA estimó la propiedad total y las pérdidas de capital en entre $ 95 mil millones y $ 164 mil millones y pérdidas aseguradas en $ 75 mil millones. Utilizando una estimación de los valores promedio de la vivienda en Pacific Palisades y Altadena basado en códigos postales, estimaron los investigadores de la UCLA.
Al igual que el Times, la empresa de análisis de bienes raíces se perforó con una cifra de $ 30.4 mil millones y alrededor de 11,900 viviendas destruidas.
Las diferencias son en gran medida atribuibles a cómo cada valor de mercado estimado y manejado anomalías en los datos de fuente de daños, que fueron recopilados por investigadores de campo que trabajan en circunstancias difíciles para registrar daños a una amplia gama de estructuras y configuraciones de lotes.
UCLA, por ejemplo, utilizó la estimación más baja de valor, promediado en $ 2.09 millones, pero multiplicado por el mayor número de estructuras, en 16,240. Ese número incluyó casi 4,300 edificios que Cal Fire caracterizó como estructuras de servicios públicos. Los tiempos los excluyeron.
Costar encontró 11,039 casas unifamiliares y 870 unidades de apartamentos en 74 edificios y usaron valoraciones individuales para cada propiedad de Homes.com para llegar a un total de $ 29.7 mil millones para viviendas unifamiliares, un promedio de $ 2.7 millones. Los apartamentos y edificios comerciales agregaron otros $ 700 millones.
El Times llegó a una valoración similar de las valoraciones del asesor del condado de LA de ventas recientes, que se actualizan al precio de venta.
Pero los tiempos encontraron cientos de las propiedades destruidas identificadas como casas unifamiliares en los datos de California de Cal, que se basaban en estructuras y no en paquetes, eran unidades de vivienda accesorias o múltiples casas agrupadas en el mismo paquete.
El propietario de Altadena, Michael Astalis, perdió cinco de esas propiedades de varios hogares en las que se encontraban un total de 16 estructuras, incluidas las suyas.
"Perdí $ 16 millones en 3 1/2 horas", dijo Astalis en una entrevista. "Supongo que soy una de las personas que perdió más propiedades que nadie en Altadena", dijo.
Cuando estalló el fuego en su vecindario, fue con su hija y llamó a cada puerta de sus 174 residentes para notificarles que evacuaran.
Astalis estima que al costo de construcción actual, que aumentará debido a la demanda de los incendios, tendría suficiente dinero para reconstruir su propia casa y algunos de los edificios, pero probablemente no todos. El seguro para uno de los edificios, 716 E. Pine St., cubrirá solo dos meses de alquiler.
Astalis dice que su hija tuvo que realizar un préstamo de $ 130,000 solo para devolver los depósitos de seguridad y restantes alquileres para el mes de enero a sus inquilinos, la mayoría de los cuales se han quedado con él durante varias décadas.
"La gente no se da cuenta de que no somos malos como propietarios pequeños", dijo. "Mis alquileres eran muy bajos, $ 1,500- $ 1,700 para un lugar de 1,000 a 1,200 pies cuadrados. Ahora, la gente se está dando cuenta de que tenían un alquiler realmente bajo ".
Según la nueva ordenanza del condado, Astalis puede reconstruir todas las unidades sin pasar por un proceso de zonificación, dijo la directora de planificación regional de Los Ángeles, Amy J. Bodek. Pero también tiene la opción de construir menos estructuras, incluida una sola casa en cada paquete. O bien, podría aplicar para subdividir los lotes en múltiples propiedades más pequeñas.
La ley estatal requiere que los astalíes proporcionen viviendas alternativas, ya sea en sus parcelas o en otro lugar, para todas las unidades que alquilaban a tasas de ingresos bajos y moderados.
Bodek dijo que al condado le preocupa que algunos propietarios puedan no tener los recursos para cumplir, lo que aumenta el potencial de pérdida de lo que ella describió como "densidad suave" que proporciona múltiples unidades en un entorno de baja densidad y es "muy fácil para la comunidad a aceptar."
El condado está investigando formas de incentivar para ayudar a esos inquilinos y propietarios a regresar, dijo Bodek.
Aquellos que eligen no reconstruir pueden obtener alivio de la parte de su factura de impuestos a la propiedad que cubre mejoras. Los ahorros en una casa típica serían aproximadamente un tercio de la factura del impuesto a la propiedad. Por ejemplo, Christine D., cuya casa tenía un valor de $ 108,136 para tierras y $ 88,425 para mejoras, muy por debajo de su valor actual debido a su largo mandato, ahora debía alrededor de $ 1,000 por la tierra pero nada por mejoras. La valoración de la tierra continuará aumentando en no más que el límite de la Propuesta 13 del 2% anual.
Los propietarios pagan impuestos a una tasa general del 1% de su valoración evaluada establecida por la Propuesta 13 y los gravámenes adicionales para los bonos aprobados por los votantes que pueden aumentar la tasa a poco menos del 2% en algunas áreas.
Utilizando el análisis SIG, los tiempos calcularon el número de parcelas que pagan impuestos destruidos o dañados en 10,699. Eso incluye 37 escuelas, iglesias y hospitales con una valoración combinada de $ 5.2 mil millones por sus mejoras.
Más de cuatro docenas de agencias públicas soportarán la carga de los impuestos perdidos.
Un análisis del Times de los datos del controlador de auditor de Los Ángeles muestra que poco más de la mitad de esa pérdida alcanzará 18 distritos de la escuela y universidad comunitaria, incluidos Los Ángeles, Santa Mónica-Malibu y Pasadena.
El condado de Los Ángeles perderá la mayor participación, aproximadamente $ 13 millones por año, y la ciudad de Los Ángeles puede perder $ 9 millones por año, fracciones pequeñas del presupuesto de cada agencia.
Cumentar las jurisdicciones que tienen bonos aprobados por los votantes, incluido el Distrito de Colegios Comunitarios de Los Ángeles y la Ciudad de Pasadena, perderán fondos destinados a pagos sobre esa deuda y pueden tener que buscar otras fuentes para realizar pagos.
Además de los $ 61 millones en pérdidas directas, las agencias tendrán que resistir retrasos al recibir algunos de los impuestos adeudados en la tierra como resultado de permitir que los propietarios de propiedades en varios códigos postales afectados por los incendios diferiran los pagos hasta abril de 2026.
Tanto para los propietarios como para las agencias su fondo de impuestos, el camino hacia la normalidad podría llevar años.
Basado en la trayectoria de los impuestos a la propiedad después del incendio de Woolsey 2018, el horizonte de Christine D. de cinco o seis años podría ser demasiado optimista.
Un análisis del Times de los datos del evaluador muestra que el 83% del valor de mejora fue renunciado para los 1.462 edificios en el condado de Los Ángeles registrados por Cal Fire como destruido en el incendio de Woolsey. Para 2024, la valoración combinada de esos edificios había regresado a solo el 52% de lo que era en 2018, lo que indica que solo se habían reconstruido aproximadamente la mitad de las casas.
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