El desarrollador de Los Ángeles, Cliff Goldstein, acaba de completar un nuevo complejo de apartamentos lujosos en el lado oeste, pero ese es el último que construirá en el futuro previsible.
A pesar de que la demanda de viviendas en la región es roja, muchas personas que construyen apartamentos para ganarse la vida han detenido poner palas en el suelo porque, dicen, es demasiado difícil obtener ganancias.
"Es una aguja en un pajar para encontrar una oportunidad que tenga sentido financiero para construir hoy", dijo Goldstein.
Ari Kahan solía tener múltiples proyectos con hasta 800 unidades totales construidas en Los Ángeles en un momento dado. No más, dice.
"No hemos comprado un sitio con la intención de desarrollarlo en más de dos años", dijo. "No sé cuándo construiremos en Los Ángeles a continuación".
La oferta de unidades de alquiler frescas, que constituyen la mayor parte de las nuevas viviendas en Los Ángeles, está saliendo a pesar de la sólida demanda. La tasa de vacantes se encuentra entre las más bajas del país, mientras que las tasas de alquiler se encuentran entre las más altas en todo el país.
Aún así, el número de nuevas unidades en construcción en Los Ángeles ha estado cayendo cada trimestre desde principios del año pasado y está programado para sumergirse en un mínimo de más de 10 años, según el proveedor de datos inmobiliarios.
Menos de 19,000 apartamentos estaban en construcción en los tres meses hasta septiembre. Eso es 30% menos de tres años antes, según el recuento de Costar.
Los desarrolladores dicen que no pueden recaudar el dinero que necesitan para construir, ya que muchos de sus mayores patrocinadores, piensan en fondos de pensiones, compañías de seguros y otras instituciones que buscan inversiones a largo plazo) no quieren estacionar su dinero en Los Ángeles porque las reglas que cambian rápidamente hacen que sea imposible predecir las ganancias.
Los años transcurridos desde Covid-19 han demostrado cómo la regulación enredada de la industria puede llegar en Los Ángeles, dicen los observadores, por lo que los inversores están llevando su dinero a otras ciudades.
"LA ha sido roja por la mayoría de la comunidad de inversiones", dijo Kahan, director del grupo histórico de California.
Si los inversores no invierten, los constructores no pueden construir.
"Un desarrollador sin inversores sería como un rey sin ropa", dijo Goldstein. "Soy un desarrollador optimista que quiere desarrollarse, pero la comunidad de inversiones no participará".
La política reciente de Washington tampoco ha ayudado. Los aranceles más altos han provocado precios crecientes en materiales y equipos de construcción, mientras que la represión de los trabajadores indocumentados ha adelgazado y asustado en gran parte de la fuerza laboral internacional de la que depende la industria.
"Los precios aumentaron a un ritmo especialmente rápido en algunas de las categorías más afectadas por los aranceles", incluidos los precios de hierro y acero, que han aumentado el 9% en el último año, y los precios de los cable y los precios de los cable de cobre, que han aumentado un 14%, dijo Anirban Basu, economista jefe de constructores y contratistas asociados a los grupos comerciales.
La industria de la construcción de California depende de los trabajadores inmigrantes. Alrededor del 61% de los trabajadores de la construcción en el estado son inmigrantes, y el 26% de ellos son indocumentados, del Instituto Económico del Consejo del Área de la Bahía.
"Encontrar mano de obra de construcción era difícil antes, y ahora es aún más difícil", dijo el economista Richard Green.
Green, quien es director del Centro de Bienes Raíces de USC Lusk, dijo que los hallazgos de un nuevo proyecto de la USC que recolectan viviendas ilustran el problema.
La producción de viviendas en el condado de Los Ángeles se ha ralentizado dramáticamente durante las décadas, cayendo de más de 70,000 nuevas unidades anuales en la década de 1950 a aproximadamente 30,000 en los años setenta y ochenta a menos de 15,000 en la década de 2010. Esta desaceleración a largo plazo en la construcción de viviendas ha dejado a la región con un stock de viviendas más antiguos y más tensos y un déficit profundo en opciones asequibles, dijo USC.
Con poca tierra urbana para las subdivisiones unifamiliares, la mayoría de las viviendas nuevas son los apartamentos de alquiler. En los últimos seis años, se construyeron alrededor de 152,000 nuevas unidades en el condado de Los Ángeles. La gran mayoría de ellas eran unidades de alquiler, y solo el 10% eran asequibles para los hogares de bajos ingresos.
El sur de California se destaca incluso entre las agudas disminuciones a nivel nacional en la producción de apartamentos, según Homeabroad, que ayuda a los inversores extranjeros a comprar bienes raíces estadounidenses.
El número de permisos de construcción multifamiliares emitidos en el área metropolitana de Los Ángeles-Long Beach-Anaheim en julio cayó un 68% a 556 en comparación con el mismo mes en 2020 ,. Fue la segunda caída más grande en el país después del área de Silicon Valley de San José-Sunnyvale-Santa Clara.
Entre las preocupaciones de los inversores se encuentran políticas públicas como el United to House Los Angeles Transfer Impuesto sobre grandes ventas inmobiliarias, y también límites temporales para desalojar a los inquilinos que se promulgaron durante la pandemia.
"Temen qué políticas podrían caer más tarde", dijo Goldstein, cofundador de GPI COS.
El martes, dos miembros del Consejo de la Ciudad de Los Ángeles presentaron una moción para estudiar los efectos de establecer un salario mínimo de $ 32.35 por hora para proyectos de construcción en la ciudad con 10 o más unidades residenciales que tienen menos de 85 pies de altura. El estudio también examinará agregar un crédito de salud adicional de $ 7.65 por hora a los costos de los constructores.
Por supuesto, el costo de los apartamentos en Los Ángeles también es difícil para los inquilinos. Al precio actual de la construcción, los desarrolladores deben cobrar entre $ 4,000 y $ 5,000 por mes en alquiler, dependiendo del tamaño del apartamento, lo que sugiere que el inquilino debe ganar entre $ 120,000 y $ 150,000 por año.
Los desarrolladores predicen que las personas tendrán que moverse más lejos y los tiempos de viaje crecerán.
Aún así, algunos buscan ofertas para estar listas para construir cuando el entorno es mejor.
"Hay mucha menos competencia y los precios han disminuido sustancialmente" en algunos tipos de propiedades, dijo Jordan Lang, presidente de McCourt Partners. "Estamos viendo esto como un momento para comprar múltiples sitios de tierras para estar listos para este próximo ciclo".
En Culver City, McCourt Partners se ha unido recientemente a Lincoln Property Co. para hacerse cargo y rediseñar un complejo de apartamentos propuesto en Jefferson Boulevard. Lang espera comenzar a trabajar en el proyecto el próximo año, en espera del retorno de los inversores institucionales.
"Estamos anticipando que el capital regrese al mercado" en seis meses a tres años, dijo. "Queremos estar listos con un proyecto que pueda poner palas en el suelo cuando eso sucede".
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