¿Esperando que las tasas hipotecarias sigan disminuyendo después de la primera tarifa de la Reserva Federal desde el año pasado? No te boquen.
Como se esperaba, el Banco Central entregó un recorte de cuartos de punto el miércoles y proyectó que reduciría su tasa de referencia dos veces más este año, lo que refleja una creciente preocupación sobre el mercado laboral de los Estados Unidos.
Aquí hay un vistazo a los factores que determinan las tasas hipotecarias y lo que significa el último movimiento de la Fed para el mercado inmobiliario:
Cómo los recortes de tasas afectan las tasas hipotecarias
Las tasas hipotecarias han caído principalmente desde finales de julio por las expectativas de una reducción de la tasa de la Fed. La tasa promedio en una hipoteca de 30 años fue del 6,35% la semana pasada, su nivel más bajo en casi un año, según el comprador hipotecario Freddie Mac.
Un retroceso similar en las tasas hipotecarias ocurrió alrededor de esta época el año pasado en las semanas previas a la primera tarifa de la Fed en más de cuatro años. En aquel entonces, la tasa promedio en una hipoteca de 30 años se redujo a un mínimo de dos años de 6.08% una semana después de las tasas de reducción del banco central.
Pero no se ha acercado a eso desde entonces.
Las tasas hipotecarias no siguieron cayendo el año pasado, incluso cuando la Fed redujo su tasa principal dos veces más. En cambio, las tasas hipotecarias aumentaron y siguieron subiendo hasta que la tasa promedio de un préstamo hipotecario de 30 años alcanzó poco más del 7% a mediados de enero.
Al igual que el año pasado, la reducción de tasas de la Fed no significa necesariamente que las tasas hipotecarias seguirán disminuyendo, incluso cuando el banco central indique más recortes por delante.
"Las tasas podrían bajar más, ya que la Fed ha señalado el potencial de dos recortes de tarifas más este año", dijo Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS. "Sin embargo, todavía hay riesgos de una reversión en las tasas hipotecarias. La inflación se calentó en agosto y si el informe de inflación de septiembre muestra otro aumento en los precios del consumidor, es posible que las tasas aumenten".
Cómo se establecen las tasas hipotecarias
La Fed no establece directamente las tasas hipotecarias. En cambio, están influenciados por varios factores, desde las decisiones de la política de tasas de interés de la Fed hasta las expectativas de los inversores del mercado de bonos para la economía y la inflación.
Las tasas hipotecarias generalmente siguen la trayectoria del rendimiento del Tesoro a 10 años, que los prestamistas usan como guía para fijar el precio de los préstamos para el hogar.
Esto se debe a que las hipotecas generalmente se incluyen en valores respaldados por hipotecas que se venden a los inversores. Para mantener atractivos valores respaldados por hipotecas para los inversores, su rendimiento, o rendimiento anual, se ajusta para ser competitivo con el rendimiento ofrecido por los EE. UU. En sus bonos gubernamentales de 10 años. Cuando aumentan esos rendimientos de los bonos, tienden a aumentar las tasas hipotecarias y viceversa.
El rendimiento del Tesoro a 10 años ha estado disminuyendo en su mayoría desde mediados de julio, ya que creciente señales de que el mercado laboral ha debilitado las expectativas alimentadas de un recorte de tarifas de la Fed este mes.
Hasta ahora, la Fed había mantenido su tasa de interés principal en espera este año porque estaba más preocupado por la inflación potencialmente empeorando debido a los aranceles de la administración Trump que por el mercado laboral.
Al mismo tiempo, la inflación hasta ahora se ha negado a volver por debajo del objetivo del 2% de la Fed.
Cuando la Fed reduce las tasas, eso puede darle un impulso al mercado laboral y a la economía general, pero también puede alimentar la inflación. Eso, a su vez, podría aumentar las tasas hipotecarias.
"No se trata solo de lo que está haciendo la Fed hoy, se trata de lo que se esperan que hagan en el futuro, y eso está determinado por cosas como el crecimiento económico, lo que sucederá en el mercado laboral y cómo creemos que será la inflación durante el próximo año más o menos", dijo Danielle Hale, economista jefe de REALTOR.com.
Qué esperar para las tasas hipotecarias
"Si la Fed sigue bajando las tasas, no necesariamente significa que las hipotecas disminuirán", dijo Stephen Kates, analista financiero de Bankrate. "Significa que probablemente podrían bajar más, y pueden tender en esa dirección, incluso si no se mueven en el cierre".
Antes del recorte de tarifas de la Fed, el mercado de futuros tenía un precio en las expectativas de que el banco central reduciría su tasa de interés clave en las próximas reuniones de políticas este año y en 2026. Pero las últimas proyecciones de la Fed muestran un camino de tasas menos agresivo de lo que el mercado ha esperado.
"Esta brecha continua entre el mercado y las expectativas de la Fed significa que queda cierto riesgo de presión al alza sobre las tasas hipotecarias", dijo Hale, y agregó que la disminución de las tasas hipotecarias "es probable que continúe al menos durante esta semana".
Hale recientemente pronosticó que la tasa promedio en una hipoteca de 30 años será de entre 6.3% y 6.4% para fines de este año. Eso está en línea con las proyecciones recientes de otros economistas que tampoco esperan que la tasa promedio disminuya por debajo del 6% este año.
Impacto general en el mercado inmobiliario
El retroceso de fines de verano en las tasas hipotecarias ha sido una tendencia bienvenida para el mercado inmobiliario, que ha estado en una caída desde 2022, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a subir de mínimos históricos. Las ventas de casas estadounidenses anteriormente ocupadas se hundieron el año pasado a su nivel más bajo en casi 30 años y se han mantenido lentos en lo que va del año.
Si bien las tarifas más bajas otorgan a los compradores de viviendas más poder adquisitivo, las tasas hipotecarias siguen siendo demasiado altas para que muchos estadounidenses se permitan comprar una casa. Esto se debe principalmente a que los precios de las viviendas, aunque aumentan más lentamente que en años anteriores, todavía están en aproximadamente un 50% a nivel nacional desde el comienzo de esta década.
"Si bien las tasas más bajas traerán a algunos compradores y vendedores al mercado, el recorte de hoy no será suficiente para romper el Logjam del mercado inmobiliario", dijo Sturtevant. "Tendremos que ver más caídas en las tasas hipotecarias y un crecimiento mucho más lento de los precios de la vivienda, o incluso la disminución del precio de la vivienda, para hacer mella en la asequibilidad".
Si las tasas hipotecarias continúan aliviándose, los compradores de viviendas se beneficiarán de un financiamiento más asequible. Pero las tasas hipotecarias más bajas también podrían atraer a más compradores, lo que hace que el mercado sea más competitivo en un momento en que los vendedores de todo el país están teniendo más dificultades para generar una ganga.
Las opciones para compradores y compradores de viviendas
Predecir cuándo disminuirán las tasas hipotecarias y cuánto es desalentador porque muchas variables pueden influir en su trayectoria de una semana a la siguiente.
Los compradores de viviendas que pueden permitirse comprar a las tarifas actuales pueden estar mejor comprando ahora si encuentran una propiedad que se ajusta a sus necesidades, en lugar de intentar cronometrar el mercado, dijo Kates.
Muchos propietarios que buscan refinanciar ya han aprovechado la disminución de las tarifas, enviando solicitudes para préstamos de refinanciamiento muy altos en las últimas semanas.
Una regla general a considerar al refinanciar es si puede reducir su tasa de corriente en al menos 1 punto porcentual, lo que ayuda a mitigar el impacto de las tarifas de refinanciación.
Veiga escribe para Associated Press.
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