Los Ángeles necesita una vivienda más asequible.
Cuando se les presentó el problema en el pasado, los constructores y desarrolladores pudieron convertir los campos de frijoles de Lima y los bosques de naranja en fila tras fila de casas. Pero las vastas franjas de tierras abiertas en las franjas de la ciudad desaparecieron hace décadas.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo de la Comunidad de California ha dicho que Los Ángeles debería agregar 456,643 nuevas unidades para 2029, un número que ha generado controversia. Para satisfacer esas demandas, la ciudad tendrá que crear nuevas formas de hacer crecer su inventario, estrategias que permitirán a las comunidades establecidas de la ciudad dar la bienvenida a muchos más residentes de los que pueden acomodar ahora.
Las grandes preguntas son, como siempre: dónde, cómo y cuánta vivienda nueva se deben construir.
El Times llegó a dos fuentes con escenarios que desafían el pensamiento convencional: dos planes para el Valle de San Fernando, que, hace medio siglo, proporcionó el espacio para gran parte del crecimiento de la ciudad.
El primer escenario propone despertar un corredor comercial somnoliento con apartamentos de baja y mediana altura. El otro se centra en 20 millas de tierra vacante, debajo de las líneas de transmisión eléctrica que serpentean a través del valle.
Reseda reinventado
Al igual que muchos suburbios de Los Ángeles, Reseda comenzó como un pequeño centro de pueblo rodeado de campos.
A medida que el valle del oeste de San Fernando se desarrolló después de la Segunda Guerra Mundial, esos campos llenos de una expansiva cuadrícula de casas unifamiliares.
Los vestigios del comienzo de la ciudad pequeña de Reseda aún sobreviven en el bloque tras el bloque de negocios de un solo piso, como los comerciantes de empeño y joyería en la intersección de Reseda Boulevard y Sherman Way.
Pero las instantáneas del futuro han comenzado a aparecer. A unas pocas cuadras del norte, un edificio de apartamentos de cinco pisos se eleva entre un restaurante tailandés y un lote de autos usados.
¿Cuántos más se necesitarían para Reseda, o cualquier comunidad similar, para contribuir con su parte justa de la asignación de necesidades de vivienda regionales del estado para la ciudad de Los Ángeles?
The Times planteó esa pregunta al grupo de expertos de políticas con sede en Los Ángeles Pacific Urbanism, que ha pasado años examinando las causas y las soluciones para la escasez de viviendas de LA.
Su investigación reciente creó una escala de capital basada en cinco factores: asequibilidad, calidad ambiental, disponibilidad de tránsito, zonificación descendente anterior y socioeconomía.
En la era moderna, la construcción de viviendas en Los Ángeles alcanzó su punto máximo dos veces, una vez antes de la Gran Depresión y luego en un auge de la posguerra.
Reseda fue parte del auge de la posguerra. Inicialmente dominada por casas unifamiliares, el crecimiento luego cambió a edificios de apartamentos de tamaño mediano. La construcción de ambos tipos cayó precipitadamente en 1990, ya que los sentimientos anti-desarrollo ganaron ascenso. Una pequeña astilla que representa las unidades de vivienda accesoria ha aparecido en la última década, parte de un cambio en la topología de la vivienda que recién comienza.
La comunidad Reseda-West Van Nuys cae cerca de la mitad de las 34 áreas de planificación comunitaria de la ciudad y necesitará 13,885 nuevas unidades de vivienda para cumplir con su objetivo. En un extremo, 14,000 casas unifamiliares satisfarían la necesidad. En el otro tomaría 1.400 edificios de 10 unidades. El primero es inviable, no hay tanta tierra, y la otra, un nuevo cañón de gran altura, sería desagradable.
El personal del urbanismo del Pacífico imaginó un modelo híbrido que, creen, permitiría a Reseda alcanzar su objetivo con la menor cantidad de angustia comunitaria.
El plan se parece mucho a un regreso a los patrones de construcción de la década de 1970, pero con algunas diferencias significativas. Al igual que entonces, más de la mitad de las nuevas unidades se proporcionarían en edificios de apartamentos grandes y medianos. Pero en lugar de la construcción de viviendas unifamiliares que ya estaba disminuyendo, casi una cuarta parte de las nuevas unidades proveniría de nuevos tipos de viviendas que no existían entonces: unidades de vivienda de accesorios (ADU) y la conversión del espacio comercial existente en viviendas.
Sobre todo, el ritmo de desarrollo tendría que aumentar precipitadamente para alcanzar el objetivo de 2029 del estado.
El reseda reinventado incluye 37 edificios de 100 o más unidades, 73 edificios de tamaño mediano de 25 a 99 unidades y 484 edificios de apartamentos dúplex y pequeños de hasta 24 unidades. Habría 1,854 ADU, incluidos más de 1,000 que ya se han construido o permitido desde 2020 y más de mil unidades en conversiones comerciales.
Se podría lograr un resultado similar con una combinación diferente de tipos de vivienda. Pero Dario Rodman Álvarez, presidente del Urbanismo del Pacífico, dice que el escenario híbrido de su organización, basado en las tendencias de construcción en toda la ciudad, es el más factible, si esas tendencias persisten.
Se han hecho algunos progresos. Desde 2019, la ley de la ciudad le ha dado a los propietarios unifamiliares el derecho de construir segundas unidades en su propiedad. Una serie de leyes estatales recientes proporciona incentivos a los constructores y propietarios, como una mayor densidad para viviendas asequibles y hasta cuatro unidades en lotes unifamiliares. Y la Orden Ejecutiva 1 de la alcaldesa Karen Bass simplificó la aprobación de proyectos asequibles.
Esos cambios han ayudado, pero no "no nos acerquen a lo que se necesita para cumplir con el objetivo, mucho menos de una manera equitativa donde todas las comunidades contribuyen una parte justa", dijo Álvarez. Según sus cálculos, la tasa actual de construcción en Reseda tendría que aumentar 16 veces para cumplir con el objetivo para 2029.
El urbanismo del Pacífico propone actualizar la zonificación de mediana a alta densidad cerca de la intersección de Reseda Boulevard y Sherman Way y crear zonas de densidad media para reemplazar gran parte de lo que ahora son residencias unifamiliares y pequeñas empresas.
Una revisión del Plan Comunitario Reseda-West Van Nuys, incluida la zonificación, está en marcha y está en la fase de consultoría. Se espera que esté completo en un año o dos.
Teniendo en cuenta la lucha de que las comunidades unifamiliares generalmente presentan para preservar el carácter de lo que ha llegado a representar el "sueño americano", y la casa y el patio unifamiliares, no hay garantía de que esos cambios se hagan. El mandato de vivienda estatal requiere que la ciudad solo cree una vía de los objetivos de vivienda ajustando la zonificación que actualmente es demasiado restrictiva.
Enterrar las líneas de transmisión; construir en la parte superior
Si ha pasado tiempo en el Valle de San Fernando, sería fácil ver las líneas de transmisión eléctrica que se extienden durante más de 20 millas simplemente como fondo de pantalla esencial de la vida moderna. Las líneas ayudan a garantizar que 1,6 millones de hogares y negocios en toda la ciudad puedan encender las luces a través de una banda en su mayoría ininterrumpida de torres de 100 a 200 pies de altura en una franja de tierra de 150 pies de ancho.
Pero, ¿qué pasa si esa tierra, que viaja a través del corazón de Northridge, Granada Hills, Mission Hills, Arleta y North Hollywood, podría continuar con Los Ángeles y al mismo tiempo satisfacer las necesidades de vivienda de decenas de miles de personas? La idea es casi demasiado simple: coloque las líneas de transmisión subterránea y las casas en la parte superior.
Deseamos que un concepto tan innovador fuera nuestro. Pero proviene de Jingyi "Jessy" Qiu, un diseñador de paisajes con sede en Boston que concibió la idea mientras estudiaba en la Harvard Graduate School of Design hace unos años. En la visión de Qiu, el proyecto reclama espacio muerto en medio de bulliciosos vecindarios para el bien público.
Qiu llama al derecho de paso debajo de las líneas eléctricas "una tierra de oportunidad para resolver el problema de la vivienda en Los Ángeles"
El proyecto marca muchas de las casillas para lo que puede ser un gran desarrollo sostenible en Los Ángeles.
Es amigable con el clima. A medida que la región se vuelve más caliente y seca, derribar las líneas eléctricas superiores reduce el riesgo de provocar incendios forestales. Y al construir en comunidades establecidas, los nuevos residentes podrán reducir sus viajes para el trabajo y las compras, mientras que los residentes existentes tendrán nuevas oficinas y tiendas cercanas.
Hay una manera de pagarlo. En un momento, el Departamento de Agua y Power de Los Ángeles, que posee las líneas y la tierra debajo, nos dijo que costaría aproximadamente $ 100 millones poner las líneas subterráneas. Más recientemente, la empresa de servicios públicos dijo que no podía proporcionar una etiqueta de precio, y que, aunque es posible, las líneas de transmisión subterráneos son raras, complejas y costosas. Un optimista respondería que los ingresos del nuevo desarrollo podrían cubrir gran parte del costo, especialmente porque la tierra en sí sería gratuita.
Es mucha vivienda. Según los cálculos de Qiu, 23,000 casas podrían construirse a lo largo de las 20 millas.
QIU modeló el proyecto mediante el diseño de superbloques que podrían repetirse de extremo a final en cada comunidad.
Los vecindarios y la topografía a lo largo de la ruta difieren y también lo hace el desarrollo planificado. En North Hollywood, una mezcla más densa de pequeños apartamentos, complejos de uso mixto y casas unifamiliares con casitas llena las llanuras. En Granada Hills, las densidades más bajas encajan en las tierras altas. En Northridge, la vivienda para estudiantes se prioriza cerca de la Universidad Estatal.
Hoy, las personas que viven cerca de las líneas eléctricas se quejan de polvo, basura y merodeo, y se preocupan por que los cables caigan en fuertes vientos y tormentas.
No es que el derecho de paso debajo de las líneas eléctricas ahora esté descuidada. Muchas empresas de guardería llenan la tierra debajo. Se mantiene el paisajismo. Es solo que, como dijo un vecino, la tierra árida atrae actividad negativa. De todas las cosas, el derecho de paso es oscuro por la noche.
Además de la vivienda, el desarrollo abre espacio a la comunidad en general. Hay espacio para continuas operaciones de guardería al agregar parques, patios y jardines compartidos. Qiu incluso propone reutilizar algunas torres de transmisión existentes, especialmente en las colinas, en plataformas para observar aves.
Un miedo, por supuesto, es agregar que muchas casas nuevas a un área existente podrían causar congestión. Pero el tramo de casas de 20 millas asegura que el tráfico se extienda. Los superbloques podrían vincularse con la red de carreteras actual y agregar estacionamiento, al tiempo que proporcionan una infraestructura larga y unificada de bicicletas y peatones, sin mencionar el espacio centralizado de Abierto y Comunitario, a los vecindarios que carecen ahora.
Un futuro Los Ángeles que toma en serio sus desafíos de vivienda y clima tendrá que buscar oportunidades para hacer un mejor uso del espacio. Encajando 23,000 casas nuevas en el Valle reurbanizando una tierra ahora utilizada para una reliquia que marca esa marca.
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